一、商品房预售中有关法律问题的思考（论文文献综述）
谢雪芳[1]（2021）在《商品房预售广告法律问题研究》文中认为
牛安琪[2]（2021）在《合同效力认定中强制性规定的司法适用研究》文中认为长久以来,关于合同效力认定中强制性规定的司法适用聚讼纷纭,新近《民法典》对强制性规定的内容进行了调整,从原《合同法》第52条第（5）项到如今《民法典》第153条的变化,既是立法者对法律文本字斟句酌、细致考量的成果,也是实务工作者多年来裁判经验的结晶。立法规范顺利出台后看似拨云见日,实则《民法典》第153条依然无法“扭转”不完全规范的性质,部分强制性规定由于缺少明确的法律后果要件,法官不得不在具体强制性规定基础上进行价值判断与利益衡量。时至今日,如何甄别强制性规定仍是学界公认的难题,同时,实践中缺少明确统一的违反强制性规定合同效力的评判标准,法官在判断合同效力时举步维艰。据此,合同效力认定中强制性规定的适用难题需要回归到实践本身去找寻根源。近十年中产生的1152篇司法裁判文书,全面客观地反映出合同效力认定中强制性规定的司法适用现状,依托于这些裁判文书,采用司法数据研判方法可以挖掘司法实践的既存问题并对其深入剖析和反思,旨在为合同效力认定中的强制性规定的司法适用提供操作指引。合同效力认定中的强制性规定有着充分的司法实践基础。实践中的案件数量呈现逐年递增的趋势,案件争议类型分布既多元又集中。参照合同违法要素来看,合同主体违法和合同缔结程序违法是导致合同无效的主要合同违法要素。数据统计结果显示,实践中法官裁判观点倾向于支持合同无效,其占比高达82%。目前,合同效力认定中强制性规定的司法适用问题主要有二:其一,强制性规定二分法不具有裁判指导意义,法官以效力性强制性规定和管理性强制性规定作为判断合同效力的标准有悖审判逻辑,二分法仅为强制性规定的学术标签,本身不具备实质内涵,它是对合同效力裁判结果的描述,而非合同效力裁判结果的澄清;其二,法官常将公序良俗作为区分效力性强制性规定和管理性强制性规定的标准,既曲解了立法者在规范中设置公序良俗的真实用意,也未发挥公序良俗兜底性条款的功能和作用。实践中因缺少明确统一的合同效力裁量标准从而导致裁判结果不尽人意,二分法这种不受现行法束缚的合同效力裁量方法极易导致法官恣意裁判、增加司法裁判的不确定性乃至带来划向“任意”司法的危险。司法实践中存在的问题,追根溯源,与强制性规定所依托的法律规定有很大关系。纵观国内外强制性规定的立法,以违反法律和违背公序良俗是否合并规定、是否保留规范目的为基准产生了一元论与二元论、规范目的保留立法例与无规范目的保留立法例等若干立法模式,我国《民法典》第153条采用一元论和规范目的保留立法例,其虽增加了规范目的保留和悖俗无效的新规,但是《合同法》第52条遗留至《民法典》的“三不变”历史问题仍未解决,核心问题在于违反强制性规定的合同效力案件依然缺少明确统一的裁量标准。就司法解释与解释性文件而言,我国近三十年有关强制性规定的司法解释、解释性文件与立法规范立场趋近一致,对二分法为导向的合同效力认定路径持肯认态度。检视合同效力认定中强制性规定的法理基础,可以看出:一方面,法官的裁判思路有着浓重的后果主义裁判理论烙印,解决了实践过分依赖形式推理导致的个案不正义现象;另一方面,法官的裁判思路犹如法律家长主义式限制和干预行为人自由,旨在达到帮助行为人规避风险和保护公民权益免受损害的目的。但后果主义裁判理论与法律家长主义理论都不尽人意:前者逆推式的裁判方法始终受到法官恣意摆脱现行法约束的抨击,后者则面临着司法适用中价值困境和实践困境的双重危机。强制性规定二分法虽未入典,并不意味着立法者否定二分法的司法适用价值。二分法裁判模式实质上是把公序良俗作为区分强制性规定的标准,其司法适用现状与立法者预期效果相差甚远。对于强制性规定的类型化能否指导实践裁判,目前学界存在肯定论与否定论两种相反的立场:前者以概念内涵、综合多元、行为效力后果、规范目的为类型区分标准,欲重构强制性规定类型;后者在批判二分法基础上彻底否定类型化对裁判的指导意义。二分法方法错误并不意味着方向偏航,制度框架内的强制性规定类型化合同效力认定模式是值得肯定的,以规范目的为标准的强制性规定类型化不仅具有裁判指导意义,而且能从制度上防止人为恣意裁判。然而过度的形式正义必然导致对权威文本的过分依赖,需要法官行使自由裁量权予以适当矫正。应提倡形式正义为主兼顾实质正义的司法裁判理念,坚持以规范目的为标准的强制性规定类型化作为评判合同效力案件的主要路径,辅之以法官的价值判断和利益衡量,弥补规范制度的不足。公序良俗是合同效力认定中强制性规定司法适用的核心问题。公序良俗虽然具有概念内涵抽象性和流变性等罅隙,然其在限制私法自治以及补充发展法律方面的功能和作用是无可替代的。应从价值基础、道德基础和社会基础三方面考察立法设置公序良俗的正当性,其既是道德转化为法律规范的结晶,亦对维持和谐稳定的社会秩序、贯彻社会主义和谐价值观起着至关重要的作用。公序良俗作为《民法典》第153条的兜底性条款,旨在提醒人们合同效力案件有另一条路径可探寻,然实践中公序良俗与强制性规定存在诸多适用重叠之处,公序良俗更多情况下扮演的是增强合同效力裁判结果说服力的角色。不仅如此,它还“肩负”着识别强制性规定类型的重任,可以说公序良俗在合同效力案件中的角色定位一直是错位的。实践中公序良俗与强制性规定二者之间关系的混淆、调整领域的模糊极易导致合同效力案件判决结论的不确定。为了更好地发挥公序良俗的积极作用,明确其在合同效力案件中的角色定位尤为重要,在适用顺序方面,穷尽强制性规定方可适用公序良俗。合同效力的调整领域方面,公序良俗和强制性规定应有独立的分工领域,实践中不能轻易混淆。实务中单纯凭借法律规范涵摄便可获得结果的案例已屈指可数,更多的案件需要从实体和方法论两方面寻求裁判路径。一方面,实体性完善路径应以规范目的为强制性规定类型的标准,进而判断合同之效力。实务中出现频率较高的六种类型有内部管理型强制性规定、外部秩序型强制性规定、市场准入型强制性规定、行政管理型强制性规定、伦理道德型强制性规定和政策意见型强制性规定,本次司法数据研判案例显示,违反前两种强制性规定普遍不影响合同的效力,相比之下,违反后四种强制性规定的合同效力面临否定性评价的概率较大,但不可一概而论,法官尚须根据个案具体分析合同的效力;另一方面,方法论完善路径应采取法律解释方法弥补制度框架内强制性规定类型化的不足,其中,文义解释为首位解释方法,体系解释方法探究规范体系地位以及前后法律条文的关联,目的解释为最高层级解释方法剖释强制性规定的立法旨意,并在比例原则指导下展开个案的利益衡量,同时应强调利益衡量需符合我国司法适用的操作规则,比例原则作为限制法官自由裁量权的原则自身也要接受审查。
林俊宇[3]（2021）在《商品房预售风险分担机制研究》文中提出随着我国社会经济的快速发展,人民生活水平不断提高,房地产行业在过去30年中也迎来快速发展,由于商品房建设周期较长,现房供给无法满足市场需求,商品房预售制度应运而生。1980年商品房预售制度从香港传入大陆,经过多年发展,对我国房地产行业的发展起到了积极作用。但由于商品房预售的自身特性及预售制度的不完善,由商品房预售引发的各种纠纷时有发生。实践中,处于弱势地位的预购方承担了更多的商品房预售风险,现行风险分担机制并不合理,不利于商品房市场的持续平稳发展和和谐社会的构建。为保障预购方的合法权益、促进商品房市场的稳步发展,重构商品房预售中的风险分担机制显得尤为重要。本文尝试以商品房预售风险为研究对象,从开发商、预购方、银行以及政府等参与方展开分析,构建商品房预售风险分担模型,提出优化风险分担方案,结合实证分析,同时借鉴国外制度经验,提出健全我国商品房预售风险分担机制的对策建议。本文主要进行了以下研究:分析预售市场存在的问题及问题产生的原因,对商品房预售各参与方可能面临的风险因素进行识别;通过结合层次分析法和Nash协商,构建了商品房预售风险分担两阶段模型,并将其运用至实证案例,验证了模型的合理可行性。结合实证分析,选取“商品房延期交房风险”,将其分担结果与实际情况进行比较分析,指出现行的商品房预售风险分担机制存在不合理性,损害了预购方的合法权益。因此,有必要从健全完善商品房预售准入制度、完善预售资金监管制度、规范预售信息披露制度、建立商品房预售惩罚制度、预售各参与方加强自身防范等措施,对现行商品房预售风险分担机制进行合理优化完善,从而控制商品房预售风险发生概率,避免预购方合法权益遭受侵害的现象发生。
覃子颜[4]（2020）在《商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究》文中提出20世纪90年代初,商品房预售从我国香港地区传入内地。在商品房预售中,预售商品房抵押贷款应运而生。购房者在购买预售商品房时,不能或不愿一次性支付房款的,在支付一定比例的首付款后,可以将其与房地产开发商签订的商品房买卖合同下的所有权益抵押给商业银行申请贷款,由商业银行将贷款款项作为购房款支付给房地产开发商,房地产开发商将预售款用于房地产的工程建设。预售商品房抵押贷款制度有效缓解了我国房地产市场工程建设资金的需要,满足了广大普通民众的购房需求,推动了房地产行业的迅猛发展。经过几十年的发展,预售商品房抵押贷款业务在商业银行存贷业务中的权重不断提高,给商业银行带来了丰厚的利润。但与此同时,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险问题也逐渐凸显。近年来,人民法院有关诉讼案件数据显示,因预售商品房抵押贷款引发的诉讼案件逐年增多,商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益实现面临诸多风险。我国当前房地产市场现状、个人诚信体系建设现状及有关的立法现状,决定了商业银行在预售商品房抵押贷款中处于不利的地位。预售商品房抵押贷款涉及的主体多,法律关系复杂,而当前的法律法规对其没有具体明确的规定,给实务操作造成很多不便。预售商品房抵押贷款是房地产开发商、购房者和商业银行共同参与的一种融资担保方式。在预售商品房抵押贷款的履行中,如房地产开发商因资金紧张导致延期交房、通过签订虚假商品房买卖合同骗取商业银行贷款等主、客观原因无法正常履行保证责任;购房者因履行能力下降或投资性购房失利等主、客观原因停止偿还贷款甚至恶意违约的现象时有发生。究其原因,一方面是我国有关调整预售商品房抵押贷款的法律规范不够完善,另一方面也是因为商业银行在预售商品房抵押贷款的风险管理存在不足。商业银行的性质决定了其是以承担风险、控制风险来盈利的,商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险防范直接决定了贷款的优劣,影响着商业银行存贷业务的开展。因此,有必要对商业银行在预售商品房抵押贷款中面临的风险来源进行研究并建立健全相应的风险防范机制。笔者在人民法院工作,本文写作的目的就是通过人民法院执行工作中的典型案例,分析商业银行预售商品房抵押贷款风险来源、探究其成因,并结合我国当前实际情况,提出商业银行建立健全相应风险防范机制的建议。论文主体结构为引言、正文及结论。正文分为三部分。第一部分是对我国预售商品房抵押贷款制度的概述,对预售商品房抵押贷款的渊源、性质、特殊性、涉及主体及法律关系进行阐述。通过当前学术界对预售商品房抵押贷款性质的三种学说进行比较分析,总结出我国预售商品房抵押贷款应视为一种新型的担保物权。同时,该部分对商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成与实现方式进行了介绍,理清了商业银行在预售商品房抵押贷款中的权益生成过程和基础,以便看清影响商业银行权益实现的安全因素。第二部分,笔者通过所在的G省G市G区人民法院执行实践中的一些典型案例展示,采取案例分析方法,对商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险来源进行剖析。商业银行在预售商品房抵押贷款中的风险主要来源于房地产开发商、购房者、商业银行自身、商品房市场价值变动、有关法律规定对权利冲突的调整等方面,并对这些风险成因进行分析。第三部分,笔者基于当前大数据的经济发展背景下,结合我国的实际情况,对商业银行提出了建立健全相应风险防范机制的建议。笔者认为,商业银行要充分运用大数据资源,建立房地产开发商评估机制;健全购房者信用监管机制;加强商业银行自身管理机制;择优路径实现抵押权;完善合同防范风险机制;同时还要关注国家宏观经济政策,以此应对其在预售商品房抵押贷款的风险问题。
娄云[5]（2020）在《商品房预售合同登记法律效力研究》文中认为商品房买卖预售制是我国商品房交易市场的主流模式。为了控制商品房预售制下买卖双方的交易风险,尤其是“一房二卖”等情况的发生,我国建立了商品房预售合同登记备案制度。但是,随着《中华人民共和国物权法》的颁布和实施,其确立的“物权法定”原则对商品房预售合同登记法律效力产生了强大冲击。同时,一些司法解释的出台同样影响着商品房预售合同登记产生的法律效力。商品房预售合同登记制度在一定程度上规制了商品房销售过程当中的一些乱象,但法律规定中对于商品房预售合同登记产生何种法律效力却并未界定。基于上述情况,学术界对商品房预售合同登记产生法律效力的探究也众说纷纭,司法实践当中亦是观点迥异。在此之前,对商品房预售合同登记法律效力的研究多停留在理论层面,鲜有研究结合大量司法实践观点进行考虑分析。事实上,司法实践观点是法律规定和理论观点最终实现的现实反映,结合司法实践观点分析更具有现实意义,也可以为涉及登记效力的具体司法案件提供明确的法律依据。本文结合理论研究和现行相关法律规定,通过较多的司法实践观点来论证商品房预售合同登记与否不影响合同效力,不具有或产生物权效力,也不产生物权和债权相关的优先效力和对抗效力。据此,本文提出应撤废商品房预售合同登记制度,并应以预告登记制度为基础进行整体制度构建。本文共分为四个部分:第一部分为商品房预售合同登记法律效力的基本理论,对商品房预售合同登记制度的基本情况予以说明,并与相关概念和制度进行简要比较分析;第二部分为商品房预售合同登记法律效力的理论分析,通过理论观点研究得出了商品房预售合同登记既不应对合同的效力产生影响,也不应产生物权效力和对抗效力的结论;第三部分为商品房预售合同登记法律效力的司法实践,结合司法实践观点对第二部分提出的问题进行分析,进一步印证了上述结论;第四部分为商品房预售合同登记现有法律效力下的应然选择。结合上述分析,本文指出了商品房预售合同登记制度存在的缺陷,说明该制度已没有存在必要,可以通过完善预告登记制度来起到保护商品房交易安全的作用。
雒卫光[6]（2019）在《商品房预售中开发商的信息披露义务研究》文中认为自引入商品房预售制度以来,我国房地产市场得到快速发展。但在商品房预售中开发商自身处于信息优势地位,利用信息对购房者进行误导、欺诈、虚假宣传的现象屡见不鲜。近些年来,这类现象更水涨船高的出现,国家为调控这些现象出台了大量与房地产市场相关的的政策,但该类政策多是侧重行政处罚的事后救济。虽然国家早在“国六条”中就明确提出建立开发商信息披露制度,但目前全国范围内统一实行的开发商信息披露制度尚未明确,仅在各省市有对应的制度建立文件,但对于购房者权利受损后的配套救济制度尚不完善,并且目前仍缺少从法律制度层面对开发商信息披露义务规范。预售商品房自身具有一定的特殊性,使其有别于其他交易方式中的房屋,该销售模式最大特点在于是对未来商品的提前交易,这一交易过程中大量的信息掌握在开发商的手中,而正是其特殊性决定了作为销售主体的开发商应当承担相应的义务来保障买卖过程中购房者的利益。商品房预售中开发商利用信息的不对称,以虚假宣传、样板房与实际交付房屋不一致、遗漏信息披露事项等典型方式对购房者的合法权益进行侵害。以上现象存在的原因在于法律上未明确开发商应承担信息披露义务,导致开发商利用信息优势侵害购房者利益后所需要承担的后果相比所获利益过轻,因此应当从法律上对开发商信息披露义务作出明确,完善开发商信息披露制度,并强化开发商违反信息披露义务的惩罚和对购房者的权利救济。若要明确一项义务,应当找到其存在的理论依据,从预售商品房自身的特殊属性和现行法律依据分析找到了开发商承担信息披露义务的必要性,而法经济学和法理学从交易市场自身的规律、契约精神要求的自由、平等以及民法中重要的诚实信用原则等方面提供了依据,使开发商承担信息披露义务具有了正当性和合理性。通过以上论述后,对开发商信息披露的时间、范围、要素、程度等方面进行界定,在能够制约开发商、保护购房者的同时也保证了信息披露义务的可行性,公平性。在责任承担方面,开发商违反该义务应当根据其违反信息披露义务时的行为客观性质的不同,将其区分为遗漏信息和提供虚假信息两类行为,因行为性质的不同而分别承担误导与欺诈的法律后果。最终在以上理论基础上,结合国内各地试行的信息披露制度要求和企业信息查询系统、证券交易所信息公示系统,建立开发商诚信查询系统与商品房预售说明书制度。最终文章通过线上的查询系统和线下的书面说明相结合的方式将信息披露制度落到实处,既提供了商品房预售整个过程的信息来源,还提供了购房者权益受损后的证据来源,以此为购房者的权利保驾护航。
俞梦玮[7]（2019）在《商品房预购人权益保障研究》文中研究说明商品房预售制度最早产生于香港,先是为我国大陆的经济特区、沿海开放城市所借鉴,后逐渐向其他内陆地区推广,最终通过《城市房地产管理法》于1994年正式确立,实施至今已有25年。最初建立商品房预售制度的目的是缓解房地产开发企业建设资金不足的问题,但在该制度的实际运行过程中,各种问题逐渐凸显。尤其是购房者在购买预售商品房时由于买卖双方信息不对称,在交易中处于劣势地位,且付款与收房之间时间间隔长,建设工期中不确定性因素多,其权益更易受到侵害。2005年8月15日,中国人民银行公布的《2004年中国房地产金融报告》中指出,很多房地产市场的风险和交易问题都源于商品房预售制度1,建议“取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售2”,由此引发了人们对于是否应该取消商品房预售制度的广泛讨论。赞成取消该制度的学者认为取消商品房预售制度能在一定程度上改善买卖双方信息不对称的状况,有助于减少由商品房预售制度引发的交易纠纷,还有利于缓解金融风险积淀、遏制风险扩大、优化房地产市场结构、降低房地产市场管理成本。反对取消该制度的学者认为商品房预售制度对我国房地产交易市场的发展起到了积极作用,例如加快了我国住房的建设与供应,发挥了融资作用,能够为购房者带来一定的价格优势等,另外,立即取消商品房预售制度会带来很大的负面影响,例如使企业融资成本上升进而影响商品房的供给、带动房价上涨,并可能进一步增加金融风险,甚至导致房地产行业垄断的形成。笔者认为,目前我国商品房预售当中存在的绝大多数问题,不是单纯讨论商品房预售制度的“存与废”就能解决的,而更应该考虑在保留该制度的情况下对其进行完善,其中商品房预售制度完善的重点任务之一就在于如何有效保障商品房预购人的合法权益。本文着眼于预购人权益受到侵害的各种情形,对此进行分析,从而找出其原因并提出相应的对策,以加强对商品房预购人权益的保障。本文共分为四个部分:第一部分是商品房预购人权益保护概述,先是对我国的商品房预售制度做了一个简要的介绍,包括商品房预售的定义及特征,接着列举了我国商品房预购人的权益内容,包括预购人作为合同当事人所享有的权益和预购人作为消费者所享有的权利;第二部分是关于预购人权益受侵害的几种典型表现,根据商品房预售合同订立和履行的时间顺序,结合具体案例分析了不同阶段预购人权益受损的常见情形;第三部是为我国现有商品房预购人权益保障制度的缺陷,包括预售广告监督力度不够、商品房信息披露制度不合理、商品房预告登记制度存在缺陷、预售款监管存在漏洞、房屋质量验收制度存在缺陷等;第四部分是完善商品房预购人权益保护制度的建议,该部分结合我国的基本国情,并对域外相关经验进行借鉴,针对我国现有商品房预购人权益保护制度的缺陷提出了几点完善建议。
胡雪[8]（2019）在《商品房预购人期待权保障研究》文中指出商品房预售制度首创于1954年,至今已成为一种普遍的销售模式。该模式对于开发商来说,可以预测商品房的需求量,避免房屋过剩,还可以解决部分资金来源,降低破产风险;对于预购人来说,预售满足了预购人的预期利益,减轻了一次性全额购房的压力。但是,随着我国房屋商品化的发展,商品房预购人与开发商之间的博弈愈发激烈,商品房预购人的权益在实践中受到侵害的现象频频发生。从现实情况来看,预购人处于弱势地位,开发商信息披露不到位,预告登记不能、预售资金监管不到位等问题使得商品房预购人的权益得不到应有的保障,如何保护商品房预购人的合法权益成为学界研究的重点。同时,我国还未引入关于预购人期待权的理论,预购人所购商品房在取得所有权之前的权利在法律上还没有清晰的定位,且在产权登记前商品房还不能转让,严重限制了预购人的处分权。因此,本文以预购人期待权保障为题,依据现行制度,分析我国在不动产领域确立期待权制度的正当性,并结合典型案例分析预购人期待权受侵害的情形,考察借鉴国外关于预购人期待权保护的经验,取长补短,提出保护预购人期待权的几点建议。本文认为对预购人期待权保障制度的完善应当从现有法律制度着手,通过完善开发商准入和退出机制、强化开发商信息披露制度、强化预告登记制度适用、完善预售资金监管责任制度、加大对开发商的违法惩罚力度等措施,规制开发商的不良行为,净化房地产市场环境,维护房地产市场秩序提供帮助,从而保护预购人期待权,促进房地产市场平稳健康发展。
卞雅娴[9]（2019）在《房屋买卖预约合同法律问题研究》文中研究指明房屋买卖预约合同,是房屋买受人和出卖人为固定将来缔结本约合同的交易机会而订立的合同。作为预约合同的一种,因为具有延缓和保障本约合同缔结的功能,在房屋买卖过程中被广泛运用。这一制度在我国发展进程较慢,截至目前最高人民法院已经颁布施行了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》这两部司法解释,但因为相关条文语言较为笼统,难以实施,并不能从根本上解决买房者与售房者因签订预约合同而产生的一系列纠纷。房屋买卖预约合同是指买房人和售房人经过磋商,就买房条件成就时对房屋买卖的主要内容形成一致意见,提前安排未来缔结房屋买卖合同,用书面形式进行固定的合同。房屋买卖预约合同在合同的成立方面需要满足缔约主体、要约和承诺、意思表示以及合同具有确定性这几个要素。合同生效部分基于缔约主体应当恪守契约自由原则、诚实信用原则和允诺禁反言原则的前提下,进行效力实现路径的选择,有强制磋商、强制缔约、内容决定说和视为本约,并探讨了房屋买卖预约合同的无效情形。基于对效力的探讨,分析了房屋买卖预约合同的违约责任。从产生的条件以及归责原则入手,归纳出继续履行、解除合同、损害赔偿、定金和违约金责任这五种责任承担形式。此外,预约合同的违约责任与本约合同的缔约过失责任也存在不同。最后,应对理论与实践的困境,我们应当完善相应的立法、完善现有的市场交易行为以及加强司法审判的正确引导,房屋买卖预约合同制度将在未来更适合中国市场经济的发展。
张晓净[10]（2016）在《我国商品房预售法律制度之完善》文中研究说明改革开放以来,自商品房预售方式被引入我国大陆,各个地区也都纷纷采用商品房预售模式,这种销售方式迅速占据我国房地产市场的主要地位,直到现在,在房地产市场上,商品房预售的面积仍然占据很大的比例。商品房预售制度有它独特的优越之处,所以这种销售方式能够长期存在并持续发展。对于房地产开发企业来说,商品房预售制度能减小其资金压力,施工前期有充足的资金,后期资金的周转能跟得上需要;对于银行来说,增加了其信贷业务,促进了金融机构的发展;对于购房者来说,利用有限的资金预先购买一套属于自己的房子成为可能,定期还房贷款减小其经济生活压力。正因为商品房预售模式有如此广泛的优点,所以才适合市场经济的发展,为房地产市场交易注入了活力,推动了我国市场经济的平稳快速发展。由于我国商品房预售法律制度的不完善,再加上有些开发商的不诚信行为,导致在商品房预售中出现了很多问题,这些问题损害了购房者的切身利益,对银行和信贷机构也产生了严重的影响,这对我国的市场经济和房地产市场的健康发展都产生了不利的影响。本文主要是通过对我国商品房预售制度中存在的法律问题进行阐述和分析,并借鉴其他国家比较好的法律规定,结合我国实际情况,进一步完善我国商品房预售制度的法律问题,为我国房地产开发商打造一个严格、公正、规范的销售平台,为广大购房者提供一个安全、诚信的购房环境,为我国房地产市场营造一个良好的发展趋势。
二、商品房预售中有关法律问题的思考（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、商品房预售中有关法律问题的思考（论文提纲范文）
（2）合同效力认定中强制性规定的司法适用研究（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| abstracts |
| 绪论 |
| 一、选题背景与意义 |
| 二、国内外相关研究的学术史梳理及研究动态 |
| 三、研究方法 |
| 四、论文框架 |
| 五、创新点与不足 |
| 第一章 合同效力认定中强制性规定案件的司法数据研判 |
| 第一节 合同效力认定中强制性规定的司法数据梳理 |
| 一、合同效力认定中强制性规定案件的基本情况 |
| (一)检索概况 |
| (二)案件类型既多元又集中 |
| (三)合同违法要素与强制性规定内容之对比 |
| 二、合同效力认定中强制性规定案件的司法裁判现状 |
| (一)违反强制性规定多导致合同无效 |
| (二)强制性规定类型对合同效力的影响 |
| (三)强制性规定的援引情况 |
| (四)合同无效的裁判说理 |
| 三、合同效力认定中强制性规定的适用问题总览 |
| (一)合同效力欠缺统一的裁量标准 |
| (二)强制性规定二分法的裁判标准模糊 |
| (三)公序良俗异化为强制性规定的识别标准 |
| 第二节 合同效力认定中强制性规定的适用问题详窥 |
| 一、强制性规定二分法无法指导司法裁判 |
| (一)强制性规定二分法的司法适用现状 |
| (二)适用二分法存在的问题 |
| 二、公序良俗在强制性规定识别中的角色 |
| (一)公序良俗的司法适用现状 |
| (二)公序良俗司法适用中的问题 |
| 第二章 合同效力认定中强制性规定的法律规定与法理基础检视 |
| 第一节 强制性规定的法律规定检视 |
| 一、强制性规定的立法规范 |
| (一)合同效力认定中强制性规定的立法例比较 |
| (二)《民法典》第153 条的立法配置 |
| (三)《民法典》第153 条的“三不变” |
| 二、强制性规定的司法解释与解释性文件检视 |
| (一)司法解释与解释性文件梳理 |
| (二)司法解释与解释性文件的评价与反思 |
| 第二节 合同效力认定中强制性规定的法理基础检视 |
| 一、强制性规定的法理基础 |
| (一)后果主义裁判理论 |
| (二)法律家长主义理论 |
| 二、后果主义裁判立场的批判与反思 |
| (一)后果主义裁判的“逆推法” |
| (二)后果主义裁判与现代法治观存在差距 |
| (三)增加司法裁判的不确定性 |
| 三、法律家长主义的困境 |
| (一)价值困境 |
| (二)实践困境 |
| 第三章 强制性规定二分法的辨伪与存真 |
| 第一节 辨伪:以概念建构的方式弥补法律“漏洞” |
| 一、强制性规定二分法的合同效力认定路径 |
| (一)二分法的司法裁判流程 |
| (二)二分法无实质内涵 |
| 二、强制性规定类型的评价与反思 |
| (一)肯定性观点 |
| (二)否定性观点 |
| (三)应以规范目的为标准划分强制性规定类型 |
| 第二节 存真的前提:法律正义的二元论 |
| 一、形式正义与法治 |
| (一)形式正义符合法权先天结构 |
| (二)形式正义是现代法治国家的必然选择 |
| (三)形式正义保障实质正义的实现 |
| 二、实质正义与法治 |
| (一)实质正义的要义是价值判断和利益衡量 |
| (二)实质正义保障社会主体平等自由的实现 |
| (三)实质正义能够防止正义的过度形式化 |
| 三、正视形式正义与实质正义之关系 |
| 第三节 存真:形式正义为主兼顾实质正义 |
| 一、形式正义为主:强制性规定类型化合同效力认定路径 |
| (一)类型化为导向的合同效力认定路径具有普遍适用性 |
| (二)类型化为导向的合同效力认定路径具有可行性 |
| (三)类型化为导向的合同效力认定路径具有明确性 |
| 二、实质正义为辅:价值判断和利益衡量 |
| (一)价值判断和利益衡量填补规范空白 |
| (二)价值判断和利益衡量围绕强制性规定的规范目的而展开 |
| (三)保障强制性规定在个案或疑难案件中实现公平正义 |
| 第四章 公序良俗在强制性规定适用中的角色定位 |
| 第一节 公序良俗适用于强制性规定的正当性基础 |
| 一、公序良俗适用于强制性规定的价值基础 |
| (一)对私法自治的批判 |
| (二)限制私法自治和补充发展法律 |
| 二、公序良俗适用于强制性规定的道德基础 |
| (一)公序良俗的道德元素 |
| (二)具有道德约束力的公序良俗转化为法律规范 |
| 三、公序良俗适用于强制性规定的社会基础 |
| (一)社会秩序与法律秩序之关系 |
| (二)公序良俗利于维持和谐稳定的社会秩序 |
| 第二节 公序良俗与强制性规定关系之辩 |
| 一、公序良俗异化为识别强制性规定之标准 |
| (一)二分法错将公序良俗作为识别强制性规定的标准 |
| (二)公序良俗与强制性规定被混淆适用 |
| (三)公序良俗易导致合同效力不确定 |
| 二、公序良俗与强制性规定的界分 |
| (一)公序良俗与强制性规定的性质不同 |
| (二)公序良俗与强制性规定的适用关系不同 |
| (三)违反公序良俗和强制性规定之法律后果不同 |
| 第三节 公序良俗在强制性规定适用中的作用 |
| 一、公序良俗并非强制性规定类型化的实质标准 |
| (一)善良风俗不应作为识别强制性规定的标准 |
| (二)公共秩序无法成为识别强制性规定的标准 |
| 二、《民法典》第153 条强制性规定与公序良俗关系导正 |
| (一)公序良俗与强制性规定各有独立的适用领域 |
| (二)公序良俗和强制性规定不可重叠适用 |
| (三)强制性规定穷尽后方可适用公序良俗 |
| 第五章 合同效力认定中强制性规定适用的完善路径 |
| 第一节 合同效力认定中强制性规定适用的实体性完善路径 |
| 一、建立以规范目的为标准的强制性规定类型化模式 |
| (一)市场准入型强制性规定 |
| (二)内部管理型强制性规定 |
| (三)行政管理型强制性规定 |
| (四)外部秩序型强制性规定 |
| (五)伦理道德型强制性规定 |
| (六)政策意见型强制性规定 |
| 二、六种强制性规定类型对合同效力的影响 |
| 第二节 合同效力认定中强制性规定适用的方法论完善路径 |
| 一、强制性规定案件适用法律解释方法的必然性 |
| (一)法律解释是适用法律的必然要求 |
| (二)概括性条款的适用需要法律解释方法 |
| 二、强制性规定案件中适用法律解释方法的具体进路 |
| (一)首位解释方法:文义解释 |
| (二)承上启下解释方法:体系解释 |
| (三)最高层级法律解释方法:目的解释 |
| (四)比例原则指导下展开个案的利益衡量 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 作者简介及攻读博士学位期间发表的学术成果 |
| 致谢 |
（3）商品房预售风险分担机制研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的及意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 国内外研究现状 |
| 1.3.1 国外商品房预售风险分担研究现状 |
| 1.3.2 国内研究现状 |
| 1.3.3 国内外研究小结 |
| 1.4 研究主要内容及方法 |
| 1.4.1 研究的主要内容 |
| 1.4.2 研究的主要方法 |
| 1.4.3 研究创新点 |
| 1.5 研究技术路线 |
| 第2章 相关概念及理论基础 |
| 2.1 商品房预售相关概念界定 |
| 2.1.1 商品房概念 |
| 2.1.2 商品房预售和商品房预售制度 |
| 2.1.3 我国商品房预售特点 |
| 2.2 商品房预售风险分担的理论基础 |
| 2.2.1 风险分担的概念内涵 |
| 2.2.2 风险分担的原则 |
| 2.2.3 风险分担的方法 |
| 第3章 商品房预售各参与方风险因素识别 |
| 3.1 商品房预售各参与方权利与义务 |
| 3.1.1 预购方的权利与义务 |
| 3.1.2 开发商的权利与义务 |
| 3.1.3 银行的权利与义务 |
| 3.1.4 政府的权利与义务 |
| 3.2 目前商品房预售市场现存问题 |
| 3.2.1 商品房预售制度实施问题 |
| 3.2.2 商品房预售合同问题 |
| 3.2.3 资金监管问题 |
| 3.2.4 预购方权益保障问题 |
| 3.3 造成商品房预售风险问题的主要原因 |
| 3.3.1 预售资金监管制度不健全 |
| 3.3.2 信息披露制度不健全 |
| 3.3.3 尚未确立合理的风险分担机制 |
| 3.4 商品房预售各参与方风险识别 |
| 3.4.1 商品房预售中预购方可能面临的风险因素 |
| 3.4.2 商品房预售中开发商可能面临的风险因素 |
| 3.4.3 商品房预售中银行、政府可能面临的风险因素 |
| 3.4.4 构建风险指标体系 |
| 3.5 本章小结 |
| 第4章 构建商品房预售风险分担模型 |
| 4.1 商品房预售风险分担模型建立思路 |
| 4.1.1 基本思路 |
| 4.1.2 具体步骤 |
| 4.2 基于层次分析法的商品房预售风险初步分担 |
| 4.2.1 商品房预售风险分担指标体系建立 |
| 4.2.2 建立层次分析结构模型 |
| 4.3 基于纳什协商的商品房预售风险分担最终确认 |
| 4.3.1 建立纳什协商分担模型 |
| 4.3.2 模型参数确定与求解 |
| 4.4 本章小结 |
| 第5章 实证分析 |
| 5.1 案例背景 |
| 5.1.1 商品房预售基本信息 |
| 5.1.2 开发商基本信息 |
| 5.1.3 商品房预售相关制度规定 |
| 5.2 基于层次分析法初步分担 |
| 5.2.1 计算一级指标层权重 |
| 5.2.2 计算二级指标层权重 |
| 5.2.3 计算方案层权重 |
| 5.3 基于纳什协商风险分担最终确认 |
| 5.4 风险分担结果分析 |
| 5.5 本章小结 |
| 第6章 完善商品房预售风险分担机制的建议 |
| 6.1 健全完善商品房预售相关法律制度 |
| 6.1.1 健全完善商品房预售准入制度 |
| 6.1.2 完善预售资金监管制度 |
| 6.1.3 规范商品房预售信息披露制度 |
| 6.1.4 建立商品房预售惩罚赔偿制度 |
| 6.2 预售各参与方风险防范措施 |
| 6.2.1 预购方风险防范措施 |
| 6.2.2 开发商风险防范 |
| 6.2.3 银行风险防范措施 |
| 第7章 结论与展望 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 展望 |
| 参考文献 |
| 攻读硕士学位期间论文发表及科研情况 |
| 致谢 |
| 附录 |
（4）商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 一、预售商品房抵押贷款制度概述 |
| (一)预售商品房抵押贷款的渊源 |
| (二)预售商品房抵押贷款的性质 |
| 1.不动产抵押说 |
| 2.权利质押说 |
| 3.让与担保说 |
| 4.预售商品房抵押与不动产抵押的区别 |
| 5.预售商品房抵押与权利质押的区别 |
| 6.预售商品房抵押与让与担保的区别 |
| 7.预售商品房抵押贷款的法律定位 |
| (三)预售商品房抵押贷款的主体和法律关系 |
| 1.购房者与房地产开发商之间的房屋买卖关系 |
| 2.购房者与商业银行之间的借款关系及抵押关系 |
| 3.购房者与保险公司之间的保险关系 |
| 4.房地产开发商与商业银行之间的保证关系 |
| (四)预售商品房抵押贷款的特殊性 |
| 1.法律关系复杂并具有层次性 |
| 2.抵押标的物系尚未建成的商品房 |
| (五)商业银行在预售商品房抵押贷款中权益生成过程与权益实现方式 |
| 1.商业银行在预售商品房抵押贷款中权益生成的过程 |
| 2.商业银行在预售商品房抵押贷款中权益实现的方式 |
| 二、商业银行预售商品房抵押贷款的风险综述 |
| (一)来自房地产开发商方面的风险 |
| 1.来自房地产开发商客观方面的风险 |
| 2.来自房地产开发商主观方面的风险 |
| 3.来自房地产开发商方面的风险成因分析 |
| (二)来自购房者方面的风险 |
| 1.来自购房者客观方面的风险 |
| 2.来自购房者主观方面的原因 |
| 3.来自购房者方面的风险成因分析 |
| (三)来自商业银行自身方面的风险 |
| 1.贷前审查不严 |
| 2.贷后监管不力 |
| 3.不重视抵押权登记归档 |
| 4.不积极行使解约权 |
| 5.来自商业银行自身方面的风险成因分析 |
| (四)来自商品房市场价值变动方面的风险 |
| 1.商品房存在瑕疵导致价值贬值 |
| 2.商品房存在权利负担导致处置参考价偏低 |
| 3.商品房司法拍卖成交率较低 |
| 4.来自商品房市场价值变动方面的风险成因分析 |
| (五)来自有关法律规定对权利冲突调整方面的风险 |
| 1.建设工程款优先受偿权优于商业银行抵押权 |
| 2.抵押预告登记权利人不能行使优先受偿权 |
| 3.法律优先保护购房者的生存权 |
| 4.来自有关法律规定对权利冲突调整方面的风险成因分析 |
| 三、大数据时代背景下商业银行预售商品房抵押贷款风险防范的建议 |
| (一)建立房地产开发商信用评估机制 |
| 1.建立房地产开发商信用数据共享平台 |
| 2.选择优质房地产开发商合作 |
| 3.完善与房地产开发商的合作协议 |
| 4.加强对商品房预售资金的监管 |
| (二)健全购房者的信用监督机制 |
| 1.完善购房者信用数据共享平台 |
| 2.选择优质信用购房者 |
| 3.建立风险监控平台 |
| (三)加强商业银行自身的监管机制 |
| 1.加强贷前审查 |
| 2.加强贷后监管 |
| (四)择优路径提高商品房处置变现率 |
| 1.通过多元化途径及时实现抵押权 |
| 2.建立联络员机制专人负责执行维权工作 |
| (五)建立健全合同防范风险机制 |
| 1.完善借款合同设计 |
| 2.积极履行解约权 |
| 3.及时转让债权 |
| 4.关注国家宏观经济政策 |
| 结语 |
| 注释 |
| 参考文献 |
| 读硕期间发表的论文目录 |
| 致谢 |
（5）商品房预售合同登记法律效力研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 绪论 |
| 一 选题背景和意义 |
| 二 研究问题及研究现状 |
| 三 研究内容与研究方法 |
| 四 本文创新与不足 |
| 第一章 商品房预售合同登记法律效力的基本理论 |
| 第一节 商品房预售合同登记法律效力的制度基础 |
| 第二节 商品房预售合同登记法律效力的相关制度比较 |
| 一 商品房预售合同登记与商品房开发预售登记 |
| 二 商品房预售合同登记与预告登记 |
| 三 商品房预售合同登记与房地产产权登记 |
| 四 商品房预售合同登记与网签 |
| 五 商品房预售合同的登记与备案 |
| 第二章 商品房预售合同登记法律效力的理论分析 |
| 第一节 合同效力影响的理论分析 |
| 一 理论观点简述 |
| 二 理论观点分析 |
| 第二节 是否具有物权性的理论分析 |
| 一 理论观点简述 |
| 二 理论观点分析 |
| 第三节 是否具有优先及对抗效力的理论分析 |
| 一 理论观点简述 |
| 二 理论观点分析 |
| 第三章 商品房预售合同登记法律效力的司法实践 |
| 第一节 商品房预售合同登记法律效力的司法现状 |
| 第二节 商品房预售合同登记法律效力的案例选取 |
| 一 案例选取思路 |
| 二 案例选取来源及过程 |
| 第三节 合同效力影响的司法实践 |
| 一 司法观点简述 |
| 二 司法观点分析 |
| 第四节 是否具有物权性的司法实践 |
| 一 司法观点简述 |
| 二 司法观点分析 |
| 第五节 是否具有优先效力的司法实践 |
| 一 司法观点简述 |
| 二 司法观点分析 |
| 第六节 是否具有对抗效力的司法实践 |
| 一 司法观点简述 |
| 二 司法观点分析 |
| 第四章 商品房预售合同登记现有效力下的应然选择 |
| 第一节 商品房预售合同登记现有效力下的制度缺陷 |
| 一 效力不明的缺陷 |
| 二 制度程序的缺陷 |
| 三 处罚机制的缺陷 |
| 第二节 商品房预售合同登记现有效力下的未来路径 |
| 一 预售合同登记与预告登记的比较 |
| 二 预售合同登记制度的取消 |
| 三 未来路径建议 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 作者简介 |
| 致谢 |
（6）商品房预售中开发商的信息披露义务研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 写作背景及意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.3 研究内容与方法 |
| 第2章 典型案例及其揭示的问题分析 |
| 2.1 据以分析的预售商品房案例 |
| 2.2 案例揭示的预购方风险状况 |
| 2.3 案例揭示的开发商违反信息披露义务的典型表现 |
| 2.3.1 商品房预售中虚假广告宣传行为 |
| 2.3.2 交付房屋与样板房不一致 |
| 2.3.3 开发商遗露信息披露事项 |
| 第3章 确定开发商信息披露义务的依据 |
| 3.1 开发商信息披露义务的基础理论 |
| 3.1.1 预售商品房的属性与信息披露义务的关系 |
| 3.1.2 信息披露义务的内涵 |
| 3.1.3 信息披露义务的法律性质 |
| 3.2 开发商信息披露义务的法理依据 |
| 3.2.1 从法理学角度看信息披露义务 |
| 3.2.2 从法经济学角度看信息披露义务 |
| 3.3 开发商履行信息披露义务的法律依据 |
| 3.3.1 格式条款的性质要求开发商进行信息披露 |
| 3.3.2 购房者的知情权要求开发商进行信息披露 |
| 3.3.3 维护市场交易秩序的法律目的要求开发商进行信息披露 |
| 第4章 构建我国商品房预售信息披露制度的建议 |
| 4.1 明确开发商信息披露要素、披露程度以及披露方式 |
| 4.1.1 开发商信息披露的要素 |
| 4.1.2 开发商信息披露的程度 |
| 4.1.3 开发商信息披露的方式 |
| 4.1.4 开发商信息披露的时间 |
| 4.2 开发商违反信息披露义务法律责任的确定 |
| 4.2.1 开发商信息误导行为的法律规制 |
| 4.2.2 开发商房屋预售中欺诈行为的法律责任 |
| 4.3 强化开发商信息披露管理制度 |
| 4.3.1 建立开发商诚信查询系统 |
| 4.3.2 建立商品房预售说明书制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间发表的论文 |
（7）商品房预购人权益保障研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 引言 |
| (一)研究背景与意义 |
| (二)研究现状述评 |
| 1.商品房预购人的权益性质问题 |
| 2.预购人在商品房预售中的权益受损问题 |
| 3.商品房预购人权益保障机制的完善问题 |
| 一、商品房预购人权益保障概述 |
| (一)商品房预售的定义及特征 |
| 1.商品房预售的定义 |
| 2.商品房预售的特征 |
| (二)商品房预购人所享权益 |
| 1.预购人作为合同当事人所享权益 |
| 2.预购人作为消费者所享权益 |
| 二、商品房预购人权益受损表现 |
| (一)商品房预售合同订立阶段 |
| 1.房地产开发企业发布虚假广告 |
| 2.房地产开发企业隐瞒重要事实 |
| (二)商品房预售合同履行阶段 |
| 1.房地产开发企业不按期交房 |
| 2.房地产开发企业逾期办证 |
| 3.房地产开发企业重复销售 |
| 4.房地产开发企业擅自变更规划 |
| 5.房屋面积缩水 |
| 6.房屋质量不符合约定 |
| 三、商品房预购人权益保障制度的缺陷 |
| (一)商品房预售广告制度不完善 |
| (二)商品房信息披露制度不合理 |
| (三)商品房预告登记制度存在缺陷 |
| 1.预告登记发生方式不合理 |
| 2.预告登记制度效力不足 |
| (四)商品房预售款监管存在漏洞 |
| 1.预售款监管规定的缺失 |
| 2.对预售款监管力度不够 |
| (五)房屋质量验收制度存在缺陷 |
| 四、商品房预购人权益保障制度完善建议 |
| (一)完善商品房预售广告制度 |
| 1.完善相关法律法规 |
| 2.对预售广告进行前置性审查 |
| 3.在商品房预售合同中需载明广告条款 |
| (二)健全商品房信息披露制度 |
| 1.细化立法中信息披露的内容 |
| 2.建立信息披露专门监管机构 |
| (三)完善商品房预告登记制度 |
| 1.德国关于预告登记的规定 |
| 2.完善我国商品房预售预告登记制度的建议 |
| (四)完善商品房预售款监管制度 |
| 1.域外关于商品房预售款监管的制度 |
| 2.国内关于商品房预售款监管的制度 |
| 3.完善我国商品房预售款监管制度的建议 |
| (五)完善商品房质量验收制度 |
| 1.域外商品房质量验收制度 |
| 2.完善我国商品房质量验收制度的建议 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（8）商品房预购人期待权保障研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究现状 |
| 1.2.1 对商品房预售制度的研究 |
| 1.2.2 对期待权理论的研究 |
| 1.2.3 对不动产期待权理论的研究 |
| 1.2.4 对预购人期待权保护的研究 |
| 1.3 研究内容及方法 |
| 第2章 商品房预购人期待权概念释义 |
| 2.1 期待权一般理论 |
| 2.1.1 期待权的概念与性质 |
| 2.1.2 期待权的特征 |
| 2.1.3 期待权的基本类型 |
| 2.2 商品房预购人期待权 |
| 2.2.1 商品房预售 |
| 2.2.2 商品房预购人期待权的概念与性质 |
| 2.2.3 商品房预购人期待权取得的条件 |
| 2.2.4 商品房预购人期待权的内容和法律效力 |
| 第3章 商品房预购人期待权正当性及价值意义 |
| 3.1 商品房预购人期待权的正当性基础 |
| 3.1.1 实体法基础 |
| 3.1.2 社会生活的现实需求 |
| 3.2 商品房预购人期待权的价值意义 |
| 3.2.1 有利于保护预购人权益 |
| 3.2.2 保护第三人的利益 |
| 3.2.3 有益于商品房的灵活流转 |
| 第4章 商品房预购人期待权保障的现行法律制度 |
| 4.1 商品房预售准入制度 |
| 4.2 商品房预售信息披露制度 |
| 4.3 商品房预售登记制度 |
| 4.4 商品房预售款监管制度 |
| 第5章 商品房预购人期待权受侵害的表现及成因 |
| 5.1 商品房预购人期待权受侵害的表现 |
| 5.1.1 预购人无法办理产权登记 |
| 5.1.2 预购人取得的商品房不符合预期 |
| 5.1.3 一房多卖阻碍期待权实现 |
| 5.1.4 预售款滥用导致期待权无法实现 |
| 5.1.5 其他影响预购人期待权实现的问题 |
| 5.2 商品房预购人期待权受侵害的成因 |
| 5.2.1 预售准入和退出机制不严格 |
| 5.2.2 信息披露制度不健全 |
| 5.2.3 预售登记制度不完善 |
| 5.2.4 预售款法律监管不到位 |
| 5.2.5 违法惩罚力度不够 |
| 第6章 商品房预购人期待权保障对策性思考 |
| 6.1 制定严格的房地产准入和退出法律机制 |
| 6.2 完善信息披露制度 |
| 6.2.1 确立商品房预售信息披露的方式和范围 |
| 6.2.2 强化信息披露监管 |
| 6.2.3 完善不履行信息披露义务的惩罚 |
| 6.3 强化预告登记制度的适用 |
| 6.3.1 明确预告登记的效力 |
| 6.3.2 将预告登记制度纳入预购人权利体系 |
| 6.3.3 严格规定预告登记的法律责任 |
| 6.4 完善预售资金监管制度 |
| 6.5 健全惩罚性赔偿责任 |
| 6.5.1 扩大惩罚范围 |
| 6.5.2 加大惩罚力度 |
| 结论 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
（9）房屋买卖预约合同法律问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 引言 |
| 2 房屋买卖预约合同的典型案例及存在的问题 |
| 2.1 房屋买卖预约合同的典型案例 |
| 2.1.1 戴雪飞案 |
| 2.1.2 仲崇清案 |
| 2.1.3 张励案 |
| 2.1.4 成都讯捷案 |
| 2.1.5 其他相关案例 |
| 2.2 主要问题 |
| 3 房屋买卖预约合同的内涵界定及概念辨析 |
| 3.1 预约合同的内涵 |
| 3.2 房屋买卖预约合同的内涵 |
| 3.3 房屋买卖预约合同的制度价值 |
| 3.4 房屋买卖预约合同与相关概念之辨析 |
| 3.4.1 房屋买卖预约合同与本约合同的区分 |
| 3.4.2 房屋买卖预约合同与购房意向书的区分 |
| 3.4.3 房屋买卖预约合同与预售合同的区分 |
| 3.4.4 房屋买卖预约合同与附条件(期限)合同的区分 |
| 4 房屋买卖预约合同的成立和生效 |
| 4.1 房屋买卖预约合同的成立 |
| 4.1.1 订约主体 |
| 4.1.2 要约与要约邀请 |
| 4.1.3 承诺 |
| 4.1.4 订立预约合同的意思表示 |
| 4.1.5 内容的确定性 |
| 4.2 房屋买卖预约合同的生效 |
| 4.2.1 房屋买卖预约合同的效力基础 |
| 4.2.2 房屋买卖预约合同的效力实现途径 |
| 4.2.3 房屋买卖预约合同的无效情形 |
| 5 房屋买卖预约合同的违约责任 |
| 5.1 房屋买卖预约合同违约责任的构成 |
| 5.1.1 房屋买卖预约合同违约责任产生的必要性与可行性 |
| 5.1.2 房屋买卖预约合同违约责任的归责原则 |
| 5.2 房屋买卖预约合同违约责任的形式 |
| 5.2.1 继续履行 |
| 5.2.2 解除合同 |
| 5.2.3 损害赔偿 |
| 5.2.4 定金责任 |
| 5.2.5 违约金责任 |
| 5.3 房屋买卖预约合同违约责任与本约合同缔约过失责任的区别 |
| 6 完善我国房屋买卖预约合同制度的建议 |
| 6.1 立法方面的完善建议 |
| 6.1.1 立法应明确对房屋买卖预约合同性质的认定 |
| 6.1.2 立法应明确房屋买卖预约合同的效力 |
| 6.1.3 立法应明确违反预约合同承担的违约责任 |
| 6.2 市场交易行为的完善建议 |
| 6.3 司法审判方面的完善建议 |
| 结语 |
| 致谢 |
| 参考文献 |
| 附录 |
（10）我国商品房预售法律制度之完善（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第1章 引言 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究方法 |
| 1.3 研究的创新点 |
| 1.4 研究框架 |
| 第2章 商品房预售制度的基本概述 |
| 2.1 商品房预售制度的渊源及概念 |
| 2.2 商品房预售制度的法律性质认定 |
| 2.3 我国商品房预售制度能够存在的原因分析 |
| 第3章 国内外典型国家及地区法律制度借鉴 |
| 3.1 美国的商品房预售法律制度 |
| 3.1.1 商品房预售条件审查制度 |
| 3.1.2 风险分担制度相关规定 |
| 3.1.3 预售资金由律师事务所管理 |
| 3.2 德国商品房预售法律制度 |
| 3.2.1 分期支付预售款并担保 |
| 3.2.2 融资渠道多风险降低 |
| 3.3 法国商品房预售法律制度 |
| 3.4 新加坡商品房预售法律制度 |
| 3.4.1 预售款按照工程进度分期支付 |
| 3.4.2 预售资金由银行统一监管 |
| 3.5 我国台湾地区商品房预售法律制度 |
| 第4章 我国商品房预售法律制度存在的问题 |
| 4.1 缺乏严格的准入和退出机制 |
| 4.2 商品房预售广告审查不严 |
| 4.3 预售资金监管不力 |
| 4.4 对开发商资质的审查形式化 |
| 4.5 商品房按揭机制不完善 |
| 4.6 信息公开披露机制不健全 |
| 第5章 我国商品房预售法律制度的完善 |
| 5.1 制定严格的房地产准入和退出法律机制 |
| 5.2 健全商品房预售广告法律监管体系 |
| 5.3 建立完善的预售资金监管法律体制 |
| 5.3.1 完善预售资金监管的立法体系 |
| 5.3.2 对预售资金的第三方监管机构加以明确 |
| 5.4 对房地产开发企业资质全面审查 |
| 5.5 完善我国不动产按揭制度 |
| 5.5.1 将不动产按揭融入抵押制度 |
| 5.5.2 建立个人信用系统 |
| 5.5.3 构建商品房按揭证券化制度 |
| 5.6 完善商品房预售的信息披露法律制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 后记 |
四、商品房预售中有关法律问题的思考（论文参考文献）
- [1]商品房预售广告法律问题研究[D]. 谢雪芳. 西北师范大学, 2021
- [2]合同效力认定中强制性规定的司法适用研究[D]. 牛安琪. 吉林大学, 2021(01)
- [3]商品房预售风险分担机制研究[D]. 林俊宇. 青岛理工大学, 2021
- [4]商业银行预售商品房抵押贷款风险与防范研究[D]. 覃子颜. 广西师范大学, 2020(02)
- [5]商品房预售合同登记法律效力研究[D]. 娄云. 郑州大学, 2020(03)
- [6]商品房预售中开发商的信息披露义务研究[D]. 雒卫光. 湘潭大学, 2019(02)
- [7]商品房预购人权益保障研究[D]. 俞梦玮. 云南财经大学, 2019(02)
- [8]商品房预购人期待权保障研究[D]. 胡雪. 西南交通大学, 2019(04)
- [9]房屋买卖预约合同法律问题研究[D]. 卞雅娴. 南京理工大学, 2019(06)
- [10]我国商品房预售法律制度之完善[D]. 张晓净. 吉林财经大学, 2016(08)