李莹东北农业大学
摘要：伴随着世界经济走向一体化，各国经济迅猛发展，企业作为重要的市场主体在不动产评估这一块的市场竞争也更加激烈，我国企业不动产评估行业发展势头良好，已经成为一个行业得以发展的必然战略，掌握科学的不动产评估方法，建立一套科学的企业不动产评估体系，才能确保企业不动产评估朝着健康的方向发展，本文针对此问题展开讨论，探究了企业价值评估中，不动产的评估方法，为企业不动产的科学评估，提供了可行性思路。
关键词：企业价值；评估；不动产；评估方法；研究
自从企业的不动产评估进行改革体制以来，我国企业的不动产评估经历了一段时间的发展，已经取得了巨大发展和进步，与此同时也出现了多种问题，随着我国市场经济的大发展，行业间的竞争更加激烈，世界经济朝着一体化方向发展，在这样的形式背景下，我国急需形成一套完整、科学的企业不动产评估体系。
一、企业不动产评估的基本原则
第一，以建立科学的激励体系为根本原则。根据目前我国企业评估中存在的问题和缺点，评估体系的内容首先要确保客观、公平，通过对各个评价指标的得分情况加以分析，来对评估企业加以排名，在政策与制度上对多个企业给予帮助和支持，通过建立科学、高效的机制对企业的潜在能力进行评估和激励，使企业在科学的不动产评估体系的支持下，实行自身的利润收益，并积极开展社会福利事业，提高企业的知名度，树立良好的企业形象。
第二，可操作性原则。企业的不动产评估首先要明确各项资产的评价指标，以及评价方法，评价的内容要尽量确保清晰、含义明确，表达应该尽量简单明了，通过做仔细的调查之后，再得出相应的数据，要确保调查的数据能够进行合理的操作，要注意吸收和引进国外先进技术和经验，再结合我国的实际情况，与现有评估企业的组织企业、人力、物力与财力等相适应，这样才能确保评价具有针对性，有依据。
第三，全面性的原则。一个科学的不动产评估体系应该本着对企业内部各项工作进行综合评估的原则，要全面进行评估，并非局限于某一个或者某个方面的片面评估，这样才能确保科学性与全面性。
第四，有秩序、有步骤的原则。在当前的形势下，中国企业的不动产评估体系的创建仍然处于一个探索性的阶段，因为社会与企业的评估是一个动态的发展过程，所以，要想建立一个科学的不动产评估体系，就必须在不断变化的实践中进行探索和研究，本着客观、公平、准确的原则对评估工作进行考核。
第五，过程与结果相结合的原则。一个企业合理的不动产评估体系的建立既要考虑过程又要考虑结果，结果的评价是必不可少的，但是，也不能单纯地强调结果，同时也要注重评估的过程，只有这样才能确保评估的真实性与客观性。
二、如何建立科学的不动产评估体系
要想对企业不动产进行科学的评估，首先要明确两个问题：首先，不动产评估这一工作本身具有复杂性与特殊性，其次，怎样依照我国不动产评估行业的现实状况，以及未来的发展趋势，来建立一个带有预见性的评估体系，最基本的评价方式包括：
第一，对执业质量进行评价，这是评价体系中的重要环节。他主要涵盖了内部管理质量以及评估质量，前者主要是指企业内部各项制度的管理水平的高低，后者是指对评估的结果与过程进行总结的水平。要采取科学的评估方法，确保评估的准确性与科学性。
第二，对企业的注册管理进行评价。这一评价主要包括：企业创立时的条件，创建的规模以及平时的评估事物的管理情况，以及在对其进行注册的时候，对其条件进行考察，考察其是否符合相关的条件以及相关的资格是否完整、齐全等。
第三，企业的培训教育水平的评价。企业培训是为了确保企业相关部门人员特别是企业的评估人员适应形式发展的需要，来对其业务进行教育与培训的过程，这样才能确保企业人员积极有效地工作，其中可供参考的指标有：培训教育的制度与计划，在职人员深造的计划和时间等等。
人力资源与资本资源的评价：
第一，内外资本的评价。企业的内部资本主要是指企业员工进行利润价值创造的基础和条件，具体包括：企业的硬件设备，内部的工作环境，激励制度以及业绩评价制度等等，外部资本主要包括企业通过各种渠道获得外部资本的能力，对其评价的指标有：企业的市场占有份额，客户量等等。
第二，企业的人力资本评价。人力资源是企业各项事业发展的有力保障，他也是确保企业在激烈的市场竞争中利于不败之地的基础，是企业资产与财富的象征，人力资本的评价主要包括人的体力与智力各个方面的因素，主要体现在人的知识水平与能力，以及人的道德素质等等，可以根据员工的学历状况、职称的高低以及员工的工作能力等方面进行评价。
最后，企业风险承担能力的评价。不动产的评估因为受到企业客观运营状况的变化以及评估水平与评估方法的限制，这就导致了不动产评估具有一定的风险性以及不确定性，在西方国家由于评估不当造成的损失要承担一定的法律责任，他们也有合理的责任转移以及责任承担机制对风险责任进行承担，然而，在我国，缺乏风险意识，没有考虑过因为自身的水平限制所导致的风险责任的承担问题，所以，企业要建立一套科学的不动产评估体系，提高企业的风险预测与控制能力。
此外，企业在对不动产进行评估的过程中还要注意一些问题，例如：建立科学、公正、明确的评价指标，确保评估的客观性与准确性；要以遵循市场规律为基本前提，形成合理有效的激励机制；应该合理地制定所有指标的期望值与对应的权数，这样才能确保整个评估工作的工作质量。
总结：
一个企业的健康持续发展受到多重因素的影响，其中不动产的科学评估就是其中一个非常重要的因素，建立一个科学的不动产评估体系，对企业的资产状况进行有效评估是确保企业得以可持续发展的根本保障。
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