李德龙
上海中建东孚投资发展有限公司上海市200135
摘要：房地产行业的开发成为了促进我国国民经济发展的重要性支柱产业。虽然房地产开发给我国经济效益的提升带来了较大的发展机遇，但同时也在一定程度上加大了住房开发风险，使得该行业在日益激烈的市场竞争环境下所面临的压力越来越大。因此，在此背景下，为了更好地促进企业长远发展，使房地产开发行业能够获得竞争优势，房地产企业应该尽快找出开发管理中存在的重难点问题，对其进行适当的调整和改进，使房地产的开发能在保证住房高质的情况下，促进国家和企业综合效益的有效提升，实现目标的长远发展。
关键词：房地产；项目管理；问题；对策
1房地产项目管理概述
房地产项目管理管理是以高效的实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，用系统工程的观点、理论和方法，房地产项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标值投资回报率、销售量、自有资金利润等投资指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指的是建设工期、投资限额、质量标准等。除此以外，房地产项目还受到城市规划、土地利用规划条件等制约。房地产项目涉及投资方、监理方、勘察、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、银行等接近几十个部门和单位，以及最终用户消费者的项目制约和相互影响，因此，房地产项目是一个复杂的系统工程，必须有一套完整、科学和规范的管理体系，来统筹和协调开发项目全过程和确保总体目标的实现。
2房地产项目管理的作用
2.1有利于提高房地产企业竞争力
在房地产项目开发中，项目参与各方有着不同的项目期望值。为了使各方都满意，就要以合理的管理模式为基础，使各方和谐合作得到保障，在开发项目时，房地产商会与投资方、勘察方、监理方、市政、设计、规划、施工、设备、建材、交通运输、供电方、消防、商业、电讯、教育、文化、服务等部门进行联系，这么多部门相互影响，相互制衡。所以说，房地产项目开发很复杂，并且有着较大的变化性。开发项目的规模过大，一定要有一套规范，科学、合理、完整的管理模式系统，进行协调统筹，以此来保障项目的顺利开发，并实现总体目标。
2.2加强房地产开发项目的过程控制
开发房地产项目，实现最好的开发和管理模式，以此作为基础来建设房地产项目，以设计居住建筑为出发点，从而建筑设计和建筑质量得到保障。房地产项目的良好运行和项目的良好的开发管理，可以将建筑的质量不断提升，使人们居住的需求得到满足。另外，项目开发管理加强，也会使房地产开发运作模式更加科学。开发房地产作为比较复杂的系统的工程，对于各方面的因素要综合的考虑，再进行开发设计，运用科学的开发手段，保证建筑的施工和质量。在项目开发的前期，进行充分的了解和准备，制定出可行的项目管理计划，开发商给项目开发设计公司制定一个可衡量的标准，并加以监督，在项目管理实施中，可以对项目进行过程控制。
3房地产项目管理过程中存在的问题
3.1房产企业过于追求经济效益，忽略了社会效益
项目工程管理人员根本没有意识到施工许可证的重要性，降低了对项目施工质量的要求，增加了潜在的安全隐患，提高了安全事故发生的几率。部分房产企业希望可以最大限度的降低建筑成本、缩短建筑工期，获取最大化的经济效益，因此，这些房产企业在没有获得政府相关部门审批之前就开始施工，在现实生活中，有许多房产企业就是因为缺少施工许可证被政府相关部门强制停工并处于一定的罚款，对房产企业形象产生消极反作用。
3.2管理模式比较落后
房地产企业继续使用传统的管理制度，房产企业领导并没有认识到项目管理水平对顺利完成项目建设和提高企业综合竞争力的重要性，错误的认为管理制度以及管理水平不会影响项目的进度，于是压缩管理部门的资金投入，久而久之，企业全体员工形成管理部门地位低于技术部门的固定思维，打击了管理人员的工作积极性和主动性，降低了管理人员对企业的归属感与荣誉感。
3.3管理人员专业素质较低，缺少创新意识
管理人员对本职工作存在轻视心理，从内心深处歧视自己的工作，经常敷衍应付，被动完成领导安排的工作，即使在工作过程中发现一些损害企业利益的问题，大多会置之不理，增加了企业的经济损失。管理人员并没有进行房地产领域的专业培训和学习，对房地产知识一知半解，即使发现管理制度的漏洞，也很难找到漏洞出现的根源和解决方法。部分管理人员早已习惯朝九晚五、安安稳稳的工作模式，缺少创新意识。
4房地产项目管理的对策
4.1合同管理
应把合同管理作为工程管理合作双方的权责依据，签订的合同时必须把工程管理的要求作为主要约束条款约定。方案规划阶段必须约定需多方案比选；工程设计阶段必须把工程的限额标准，标准配置、外立面造型及基础选型要求等重点指标明确清楚；与各施工单位的合同中需明确安全及质量管理范围，并明确相应的奖罚措施等。
4.2施工准备
根据项目全景计划，充分做好施工准备工作。加强规划设计的重视程度，对周边竞品、地块周边条件和业主潜在进行仔细调研；认真评审各项方案和设计图纸，尽量采用自身已形成的标准化设计，减少评审时间和环节，提高设计图纸质量；及时完成现场的临水、临电、施工场布、地质勘察等，为及时开工做好准备。
4.3进度管理
项目的进度管理涉及工程设计进度、施工证件办理进度、招标进度、施工推进进度，销售进度及资金回款进度等。项目通过节点完成支撑销售，而销售通过资金回款反哺工程推进。各项工程管理工作，我们要前期制定合理的管控计划，并明确主线，管控过程中不断反检纠偏，确保各项计划的有效实施。
4.4质量管理
品质是房产企业的生命线，房地产项目工程管理要牢牢抓住品质管控不放松，坚守工程进度、工程品质及工程成本三者协调统一。品质管理必须要统一标准，统一意识，统一目标，特别要与合作方明确质量标准，可通过样板先行、材料封样等提高合作方质量意识，制定合理的奖罚目标并严格执行。
4.5成本管理
成本管理不是盲目的降低成本，必须在保证工程质量和进度的前提下进行合理优化。成本管理的重点是要向规划和设计管理要效益，项目设计阶段的管理好坏直接决定了70%的项目成本，应做好合理的指标管控，方案选型，材料替换等工作。同时开发建设过程中要加强设计变更管理，及时检查记录，减少无效返工，做好预算监控和签证审核工作。
4.6人员管理
当下社会市场经济体制之下，企业之间的竞争就是人才之间的竞争，保证企业的市场竞争力就要加强企业管理人才的建设工作，只有保持不间断的新鲜血液的融入，方能保证企业的市场竞争力，对当前房地项目管理进行国际化、现代化建设过程中，就需要相关的管理人员具有与之相符的管理素养，尤其是工程施工项目经理，其管理理念、管理艺术与领导艺术方面要做到与时俱进，深刻领会项目管理中以人为本的重要意义。
5结语：在现行的房地产开发中还存在着许多的问题，要想做好房地产项目管理工作，除了要依靠房地产开发企业外，施工单位也要积极配合工作，协调发展，从根本提升房地产开发水平。
参考文献：
[1]李彤.浅谈房地产项目开发中的运行管理[J].管理观察,2017.
[2]凌至诚.对于房地产开发管理的特点及其要点分析[J].江西建材,2017.
[3]张辉,张洋.房地产项目管理方式探讨[J].价值工程,2017.