刘学红
江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司南京210000
摘要：随着经济的发展和城市化建设的加快，我国房地产事业的不断进步与发展，研究其估价风险，并提出合理化的防范措施凸显出重要意义。文章对相关内容做了概述，分析房地产估价风险的具体内容。在探讨房地产估价风险产生的多方面原因基础上，结合相关实践经验，提出了规避和防范房地产估价风险的具体措施，阐述了个人对估价风险防范的几点看法。
关键词：房地产评估；风险分析；防范对策
引言
随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，房地产评估在我国社会生活中承担着日益重要的角色，在房地产交易、房屋征收补偿、企业重组或清算，或者会计中房地产成本核算等经济活动中，都离不开房地产评估这项基础工作。但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此在房地产评估中，对其风险认识和防范对策不断提出新的要求。
1我国房地产评估发展情况
房地产估价的风险主要是评估报告的评估结论与当时房地产市场价值之间不一致和不一致的程度和范围。由于房地产评估过程中存在不可预测的因素，评估师将面临房地产价格预期技术的巨大不确定性。评估结果与房地产的实际价值有偏差，即产生房地产评估风险。在我国，房地产评估本身便是一个新行业，其体制还不够完善，特别是和西方国家相比，无论是评估的方法还是理论都不够成熟。为了对房地产信贷风险进行评估，我国相关机构已经出台了一系列的文件对我国的房地产贷款市场来进行规范。这些规定对房地产评估师评估工作开展、抵押评估行为的规范，产生了很大影响。
2房地产评估的风险分析
2.1委托方提供虚假信息
合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是不容忽视的是，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经被越来越充分的认识到。特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会造假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估失真，导致评估风险。而这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。
2.2评估人员风险
中国房地产估价行业起步较晚，发展也较为缓慢。如今，房地产估价师资格考试与资产评估师资格考试申请门槛较低，评估员的专业知识和实践经验有限，加大了评估的风险。此外，国内房地产估价师的职业道德建设相对落后，缺乏专业房地产估价师的职业道德，违规成本低，使从业人员的法律制度和道德观念薄弱。
2.3评估技术使用不当
房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是，也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。因此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符。于是在具体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。
3房地产评估的风险的防范对策
3.1强化房地产评估的风险意识
房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在的潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的负面影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。
3.2重视制度的完善和创新
每个行业都有属于自身的规范和相关的制度，房地产评估行业想要更好地进步和发展便必须重视评估制度的完善，这也是降低风险的重要策略。和国外相比，我国评估机构发展起步比较晚，和先进国家之间的差距也比较大。所以有必要借鉴发达国家的经验，并以此为基础进行创新，确保制度的评估规范和制度符合我国特色。并且在进行评估的时候，也必须严格地根据我国的相关规定和发展进行，主管部门也必须发挥自身的管理监督作用，定期评审评估机构以及评估师，若是发现问题，必须严厉地惩罚，从而给其发展提供一个良好的环境。
3.3强化对房地产评估机构的监管
加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，又可以进行不定期抽查，对发现的违规评估行为、或在评估过程中的违法违纪等行为，应及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验、发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。
3.4重视评估人员素质的提高
评估人员素质对于房地产评估机构而言是非常重要的，只有评估人员本身的从业素质提高了，房地产行业才可能健康地发展。评估师不仅需要具备专业的知识，而且还必须了解法律、经济、财务以及建筑等方面的知识。房地产评估行业协会以及主管部门也应该有意识地培训评估人员，不断地提高评估人员的素质。此外，评估机构和评估人员还应该根据自身的实际需要和特点来有针对性地进行培训，只有这样，房地产评估机构才能够更好地发展，满足社会发展和国民经济发展的实际需要。
结语
通过对房地产估价风险及防范措施的研究分析，我们可以发现，在当前各种条件下，引起房地产估价风险的因素是多方面的，有关人员应该从房地产估价的客观实际情况出发，研究制定最为符合实际的风险防范实施措施。
参考文献：
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