上海建浩工程顾问有限公司200030
摘要：住宅楼外墙渗漏是影响房屋正常使用功能的严重质量通病。本人结合滨江凯旋门项目外墙施工实际，介绍通过对外墙渗漏原因的综合分析，提出外墙防渗漏工程新工艺，并在施工过程中严格控制各个环节的施工质量，取得良好防治效果的经验。
关键词：高层住宅；外墙防渗漏；新工艺；非结构墙；螺杆孔封堵；外墙窗框封堵
近年来，随着居民生活水平的逐渐提高和高房价原因，广大市民对新建住宅的质量要求已越来越高，尤其是住宅渗漏问题。因墙体裂缝、外墙框架结构梁柱与砌体围护结构间裂缝引起的房屋外墙渗漏、门窗渗漏、门窗与外墙交接部位渗水、饰面块材渗漏等现象，不但影响了房屋的功能和使用寿命，还严重影响了建筑物的外观，并给维修造成了很大的困难，这主要是由于在建筑施工中，外墙防渗漏质量控制不严格及防渗漏技术措施不科学和施工工艺不到位造成的。因此住宅外墙渗漏已经是影响房屋使用功能的一项顽疾，不仅影响了住宅的使用功能，损害了购房者的利益，同时也成为居民投诉率最高的质量问题之一，影响了社会稳定，不少房产开发企业为此付出了昂贵的代价。
随着高层住宅工程施工技术的不断发展，高层建筑质量水平总体上得到了一定提高。新建住宅创建“无渗漏”工作，是提高住宅质量的一个重要环节，也是我们进行质量监理面临的一项重要而艰巨的任务。
1.高层住宅外墙常见渗漏原因分析
1.1砌体填充墙与钢筋混凝士框架梁、柱、剪力墙交接处以及砌体填充墙灰缝处裂缝渗水
目前我国外墙填充墙（“二结构”）大多采用砌体结构。
材料方面：填充墙的砌体和钢筋混凝士板墙的温度线膨胀系数不同，钢筋混凝士的温度线膨胀系数是砌体的2倍，在相同的温度下，两种材料产生不同的变形而在两种材料的连接处产生裂缝，雨水在风压的作用下，沿裂缝渗入室内。
施工方面：剪力墙或柱和填充墙间的拉结筋易遗漏导致裂缝产生。此外，填充墙砌筑时，砌体不易与框架梁柱镶嵌密实，尤其是在填充墙与梁底的交接部位，既无连接钢筋，又不易填嵌密实，是裂缝渗水的多发部位。
另砌体墙在砌筑时，由于砂浆和易性差，收缩大，强度低和砌筑不当等原因，在温度变化和水平荷载因素的影响下，导致砂浆干缩开裂，产生缝隙。另外工人质量意识淡薄，砌筑时往往竖缝砂浆不密实，存在“假缝”、“透光缝”等质量通病。
1.2外墙穿墙套管预留孔渗水
外墙施工中留下的模板穿墙螺杆孔、脚手洞等预留洞孔，特别是剪力墙中的孔洞（用于穿墙螺杆），在封堵时不密实，产生缝隙。
1.3外墙窗框四周渗水
以往工程施工中，外墙窗框施工完成后喷淋试验检查渗水部位的试验结果显示，外墙雨水多是从窗框与外墙粉刷层间的裂缝渗入室内的，并集中在窗顶、窗台和窗框竖直边与外墙粉刷层间的裂缝处。主要原因：发泡剂、硅胶不密实，窗框安装时不牢固，在长期的风压作用下产生裂缝，没有设置滴水线，窗台处倒泛水和窗框四周粉刷咬窗框等。
针对上述高层住宅外墙渗漏产生的三大主要原因，我司监理的新鸿基浦东滨江凯旋门高档住宅项目为此进行了专项研究，并参考了新鸿基在香港一些项目的成功经验而采取了以下一些特殊的做法，取得了良好的成效。
2.外墙防渗漏治理新工艺的应用
2.1外墙填充墙采用现浇钢筋混凝土“非结构墙”（混凝土隔墙）
若外墙结构留洞采用砌体结构填充，则根据上述原因，两种不同材料连接处非常容易出现渗漏，且本工程外立面采用干挂石材幕墙，同时在砌体填充墙上干挂石材也需采取特殊加固措施。
综合考虑以上原因，经反复研究，本工程创新地提出：外墙结构留洞处后砌的填充墙不用砌体材料，而采用与结构同时浇筑的钢筋混凝土隔墙（“非结构墙”）填充。这一设想经结构工程师重新计算复核，取得了设计认可，并在本工程所有外墙非门窗留洞（结构留洞）处予以了采用。从材料根本上解决了砌体填充隔墙与钢筋混凝士框架梁、柱、剪力墙交接处的裂缝渗水以及砌体灰缝不饱满、开裂的问题。“非结构墙”位置示意和配筋如图2、图3。
图2“非结构墙”部位示意图
图3非结构墙设计配筋表
钢筋混凝土“非结构墙”混凝土强度低（结构墙所用混凝土为C50~C35，而“非结构墙”所用混凝土为C20）、墙板薄（100mm~200mm），配筋按构造设置，所以“非结构填充墙”若与结构墙一起施工存在支模难度大，不同强度混凝土浇筑麻烦等问题；若“非结构墙”后浇则浇筑混凝土时模板上部须开浇筑孔，混凝土运输和振捣难度加大，且混凝土分两次浇筑增加了接缝处的渗漏风险。因此本工程采用的是结构墙与“非结构墙”同时浇筑工艺，模板施工时两墙接缝处放置钢丝网片（类似于后浇带做法）用于浇筑不同品种混凝土。从实施效果来看，本项目“非结构墙”处无一发生渗漏，此特殊做法对防治外墙渗漏效果非常显著。
2.2外墙穿墙套管预留孔封堵工艺
对于外墙穿墙对拉螺杆孔，本工程与其他工程普遍使用的工艺有所不同的是，增加了软木塞（葡萄酒瓶塞）进行封堵。软木塞密封性能好，容易加工、采购。其施工步骤详见图4示意。
图4增加软木塞后螺杆洞修补施工步骤示意图
上述工艺首先进行了样板施工，经各方确认后全面实施。施工过程中监理严格按照上述工艺步骤加强巡视检查；修补完成后全数进行了淋水试验，监理进行旁站，确保修补点无一发生渗漏。
2.3外墙窗框四周封堵的工艺
图5窗框四周填嵌防水保温砂浆
高层住宅外墙窗框边渗漏现象较为普遍，是外墙防渗漏的重点和难点。首先，窗框与洞口之间的填嵌、封闭是关键环节，必须严格控制质量，确保填嵌密实、牢固并和结构混凝土有较好的粘结；考虑到常规使用的发泡剂填嵌易老化且易发生不密实现象，因此本项目业主按香港的习惯做法要求采用防水保温砂浆（同时满足固定牢固、防水和保温要求）。见图5。
防水保温砂浆填嵌施工方法和质量控制措施：
1.要求窗框与混凝土墙之间间隙不得小于35mm和不得大于60mm（保证窗框填充精度）。在结构施工阶段，尽量保证窗的预留洞口位置和几何尺寸的准确；如发现不符合上述要求的洞口，应由总包进行窗洞口的修补工作，保证做到符合图纸要求；＜35mm时要剔除多余的混凝土，＞60mm时要用细石混凝土进行修补。
2.填充前先把窗框和墙体之间用高压水枪进行清洗，保证洞口四边没有垃圾和浮灰。
3.在窗洞口混凝土侧面上刷一层界面剂，然后进行砂浆（防水保温砂浆）填充。
4.工人用手工进行填充工作，先填窗框下口、再填窗框两边、最后填窗框上口。
5.等填充砂浆保养3天左右后，在表面刷两层防水涂料（巴斯夫）。
6.等养护2天后进行现场淋水试验。
本项目针对外墙窗框四周易发生渗水的现象，特别增设一道1.2mm厚铝合金披水板。一方面对该易发生渗水的部位增加一道有效的防水，以确保防水效果；第二方面用来弥补未采用发泡剂填充而使窗框与结构非柔性接触可能对防水造成的不利影响；第三方面，增加了该节点在各种荷载、温度作用和变形情况下的有效防渗漏的适应性和耐久性。深化设计节点见图6。
防水保温砂浆填嵌完成，经淋水试验合格后安装披水板（见图7），披水板安装完成后，经现场监理验收确认后移交给外墙装饰单位进行石材幕墙施工。
图6门窗下槛收口节点设计深化图
3.结语
滨江凯旋门项目的施工实践证明本高层住宅楼工程防渗漏技术措施（特殊处理）在防止外墙渗漏这一质量通病方面所发挥的作用是较为明显的，基本达到了“无渗漏”工程的质量要求。目前本项目竣工的一期工程已获得了上海市“白玉兰”奖，正在申报鲁班奖。
本市对建筑玻璃幕墙的使用已经有了严格的限制，因此除住宅工程外，大量的办公、酒店、学校和医院等公共建筑的外墙装饰也不再使用玻璃幕墙；这就意味着这些建筑的外墙防水主要是靠外墙结构和门窗的防水。所以滨江凯旋门项目在高层住宅外墙防渗漏方面所采取的上述针对性的特殊措施和取得的效果是有借鉴和推广价值的。
几点建议：
1.上述三项外墙防渗漏特殊做法虽增加了建造成本，但对目前的高档住宅而言，建造成本所占项目总开发成本的比例较低，上述措施增加的成本所占总开发成本的比例则更低；但可避免后期因渗漏维修而带来的高昂费用和业主的投诉索赔风险，而且住宅相应的品质得到了很大提升，并拥有了较强竞争优势，可带来更大的经济效益和社会效益。
2.高层框架剪力墙结构设计中可以考虑调整结构布置和结构体系，创新结构计算模型，以及建筑节能计算调整等；尽量避免除外墙门窗洞口外的结构留洞；非结构隔墙调整布置，尽可能留在内部。
3.外墙防水不仅仅是施工问题，而且是—项与业主、设计、施工、监理、材料和科研都有密切相关的问题。上海市住宅发展局早在2001年已发布《住宅工程防渗漏管理手册》，然而与地下工程、屋面工程防水不同，大家对建筑外墙防水的关注还不够；设计单位很少给出外墙防水构造详图和具体质量要求；另外除玻璃幕墙外，我国目前也尚无外墙防水的技术和验收规范。并且施工单位对细部做法不够重视，不能严格按细部做法要求去施工。因此，我们认为各方面都关心和重视住宅外墙防渗漏问题，才能更有效地解决渗漏这一严重影响住宅使用功能的质量顽症。
参考文献：
[1]上海市住宅发展局编，《住宅工程防渗漏管理手册》，上海社会科学院出版社，2001.12.
[2]赵安兵.住宅楼外墙防渗漏施工质量控制[A].建筑科学，2011（5）：82.