胡珂[1]2003年在《我国房地产经纪业的现状分析和对策研究》文中认为改革开放以后，我国的房地产经纪业开始起步，在二十世纪九十年代得到迅速发展。经纪活动在房地产交易中发挥着越来越重要的作用，同时也出现了许多亟需规范的问题。本文运用管理学、经济学、国际贸易等学科的基础理论，通过列举大量详实而丰富的数据和材料，从法律法规建设、行政管理体制、队伍和人员规模、资质管理、市场准入、组织模式、业务范围、运作模式、合同管理、收费标准、执业保护机制等方面比较分析了我国房地产经纪业的现状及其与国外房地产经纪行业的差距。根据该行业以信息为生存基础这一大特点，本文特别分析了网络技术在行业里的发展应用对行业所起到的积极促进作用；以及网络打破供求隔膜、使信息透明化和无偿化、使服务需求个性化，给行业发展带来的冲击和挑战。同时，本文结合WTO的基本规则和我国政府开放房地产服务市场的具体承诺，深刻分析了加入WTO对我国房地产经纪业带来的深远影响和潜在机遇。在此基础上，本文提出了完善房地产经纪业法律法规建设；深化政府管理体制改革，加强行业协会建设；培育和发展统一、开放、公平、竞争有序的市场体系；建立符合国际惯例和市场经济要求的运行机制，建立健全执业保护机制；充分利用网络技术，提高信息化水平；调整有关政策，并有针对性的制定鼓励性措施，加强市场准入研究，扶持行业发展等具体的调整政策和应对措施。本文在研究过程中采用了比较分析及实证分析和规范分析相结合的研究方法。
陈英存[2]2007年在《我国房地产经纪业管理模式研究》文中进行了进一步梳理房地产经纪服务业隶属于房地产这一具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。在房地产这样一个信息不对称，不充分的市场中，房地产经纪的信息中介作用更加突出；房地产专业人士的加入，使客户能够及时得到所需的信息，并且在专业人士的指导下，可以迅速的完成复杂的交易过程，大大加速房地产交易；开发商根据房地产经纪公司所提供的市场信息，可以建设出适合客户需求的房屋，能够快速收回大批的开发建设资金，同时使得土地这种稀缺的资源能够得到合理的利用。专业的操作有利于市场的规范，房地产经纪在房地产市场中的积极作用，促进了房地产业的发展并带动了相关行业的发展，从而促进了社会经济的发展。从理论界、实际操作中对房地产经纪的界定入手，本文重新界定了房地产经纪以及房地产经纪业，认为房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经纪活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪以及与房地产交易相关的咨询等营业活动。本文从我国房地产经纪业现存的诸多问题出发，提出解决这些问题的“一体两翼”框架。“一体”是指主体框架，即行业自律辅以及法制化和社会监管的行业管理模式，包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。“两翼”是指两个支撑框架，就是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架。本文的主要研究成果有：第一，提出我国房地产经纪业综合管理模式的“一体两翼”框架。就是我国房地产经纪业管理模式主体框架与支撑框架相结合的模式。主体框架包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。支撑框架主要是信息管理模式框架以及经纪服务质量管理模式框架。第二，提出了行业自律为主的叁位一体的行业管理主体框架模式。重新塑造了不同管理主体的关系，理清市场管理体系，澄清不同层次管理主体的权利和义务。“一体”是指主体框架，即行业自律辅以行政管理及法制化和社会监管的行业管理模式，包括行业自律框架、行政管理框架以及法制化和社会监管框架模式。通过对房地产经纪业行业规制博弈分析，得出一些有价值的结论。第叁，构建具有我国特色的房地产经纪业MLS信息管理模式。借鉴美国MLS运作经验分析了构建我国MLS系统的必要性、可能性与面临问题，指出构建的系统要体现中国特色，同时提出环境优化措施，建立了具有中国特色的MLS系统平台架构，提出我国房地产经纪业MLS系统运作流程的现实选择以及MLS系统建立及运行的基本步骤。第四，基于质量评估角度提出具有中国特色的房地产经纪业五维度服务质量管理模式。本文借鉴国内外研究成果，建立了我国房地产经纪业五维度服务质量管理模式。在探讨服务质量对满意和忠诚的关系时发现，在服务质量的五个维度中，有形性、响应性、可信赖性和关怀性对顾客满意和忠诚产生了较强影响，安全性影响较弱。印证了质量、满意及忠诚的正向关联，良好的服务质量是顾客满意的基础，并进而决定了消费者形成最终的服务忠诚。第五，提出房地产经纪服务分解收费模式，包括信息搜寻成本、平均成交成本、平均垄断利润、成交价差额提成。这种结构可以协调房地产交易中的买卖双方以及经纪人的利益，有利于提高经纪人价格激励和效率激励的总效用。
代永能[3]2007年在《我国房地产经纪业的规范化管理研究》文中研究指明本文紧紧围绕我国房地产经纪业的规范化管理论题,首先从我国当前房地产经纪业的经营现状入手,分别从房地产经纪企业、经营模式演进、从业人员概况叁个方面展开,列举了大量详实而丰富的论据和材料,得出我国房地产经纪业正处于一个快速发展的阶段,但就全国整体状况而言,仍然在一个较低的水平上运行的现状。同时重点对比研究了香港和我国房地产经纪业的发展历程,提出了当前我国房地产经纪业出现的各种各样问题归结起来是行业正常发展过程中不可避免的阶段性问题。接着对于市场中出现的各种各样的问题进行了微观和宏观角度的归纳概括,分别引入信息不对称的部分理论和诚信经营理论阐释其背后产生的深层次原因,提出我国房地产经纪业规范化管理以四个明确为前提,即必须明确统一的市场监管主体、明确房地产经纪的基本概念和业务范围、明确行政监管和行业自治并行的管理模式、明确建立一套全面系统完整的法律法规体系。具体措施首先从源头抓起,严格完善并落实行业市场准入制度和经纪人执业资格制度。然后通过统一规范房地产经纪业服务业务流程、服务标准和收费制度,建立示范合同网上备案制度和房地产经纪人署名制度来尽力降低信息不对称带来的负面效应。而对于整个行业诚信缺失的严重问题,采用行业协会自律和行政管理手段相结合的模式,以完善健全的法律法规体系约束经纪企业和从业人员的执业行为,辅以长期不懈的培训教育来提升行业整体素质的方式来逐步解决的结论。文章最后部分则专门针对“中间差价”和“交易资金的安全”两个严重问题进行分析研究,并提出相应的建议和对策。
罗鸿铭[4]2008年在《我国房地产中介企业规范发展研究》文中研究说明我国改革开放后,随着城市住房制度、国有土地使用制度改革的不断深入和房地产业的迅猛发展,我国房地产中介企业也如雨后春笋般地发展起来,从业人员数量快速增长,行业规模不断扩大,业务范围逐渐拓宽,对沟通供求信息和繁荣活跃市场,对发展产业体系和完善市场功能,产生了积极作用,已经成为我国房地产产业链中的一个重要环节和房地产市场体系的重要组成部分。但是,由于我国房地产中介行业发展时间不长,基础薄弱,企业内部的约束机制和外部的规制体系还不健全,因此,相当一部分房地产中介企业管理粗放落后、经营缺乏诚信、发展失范无序的问题也十分突出,在一定程度上扰乱了市场的正常秩序,降低甚至是败坏了整个行业的声誉,已经对这一新兴行业的持续健康发展构成了较为严重的威胁。因此,客观上迫切需要研究解决房地产中介企业规范发展这一突出课题。上述发展失范的问题和需要研究解决的课题,引起了业界、学界的关注和重视,催生出了一批研究成果,这些成果中包含着不少有益的思路方法、理论观点和政策主张,为继续深入研究解决房地产中介企业规范发展的问题提供了基础。但是还不够深入和系统,特别是缺乏以“什么是房地产中介企业的规范发展”为主线的理论分析和对策研究,使发展失范问题的解决受到一定的限制。本文研究的意义和价值正在这里:它将通过以探索“规范发展”的科学内涵和实现路径为主线,以相关理论研究为指导,以实证和案例分析为支撑,以发达国家和地区成功经验为参鉴的深入和系统的研究,提出更具有理论基础同时又切实可行的治理我国房地产中介企业发展失范问题的对策思路与方略。本文的研究思路是:从综述房地产中介企业发展的相关理论和研究美国等发达国家及我国港台地区房地产中介企业发展的成功经验与启示入手,进而分析我国房地产中介企业的发展现状和存在问题,并在此基础上,研究提出我国房地产中介企业规范发展的科学内涵,以及治理房地产中介企业发展失范问题的基本思路与具体对策,最后,通过对“21世纪不动产”成功之道的介绍分析,为全文研究及结论提供案例支持。本文的主要内容是:(1)阐述研究我国房地产中介企业规范发展问题的背景、目的和意义,介绍和评析国内外对此问题研究的现状,阐述本文研究的内容、方法和创新点。(2)综述与房地产中介企业密切相关的现代企业制度理论、委托代理理论、中介组织理论、信息化理论和连锁特许经营理论。(3)研究美国、日本等发达国家和我国港台地区房地产中介企业的发展历程和基本经验,以及这些经验对我国的启示。(4)阐述我国房地产中介企业的发展的必然性和必要性,梳理分析其发展失范的种种问题。(5)研究界定我国房地产中介企业规范发展的科学内涵,提出实现我国房地产中介企业规范发展的对策思路与方略。(6)介绍分析美国“21世纪不动产”的成长历程、运营模式和发展成效,并与我国房地产中介企业进行比较分析。
郭洪涛[5]2010年在《我国房地产经纪业法律问题研究》文中指出改革开放以来,伴随着我国房地产市场的繁荣,房地产经纪业作为房地产业中重要的服务性产业,也迎来了历史性的发展机遇。房地产经纪市场不断充实,渐成规模,对活跃房地产交易,促进房地产商品交换起到了积极的作用。但由于现有法制环境的不成熟以及行业协会上的缺陷和政府监管不力等原因,我国的房地产经纪市场比较混乱,市场发育水平较低,市场主体良莠不齐,经纪活动中存在大量不规范行为。不仅严重影响了房地产经纪业的整体形象,而且损害了消费者的合法权益,破坏了房地产经纪市场的正常交易秩序。如何有效规范房地产经纪市场,维护房地产经纪交易安全成为社会普遍关注的热点问题。此时,深入探讨我国房地产经纪业的法律问题无疑具有十分重要的现实意义。通过借鉴我国台湾、香港地区以及美国、日本这些发达国家房地产经纪业的先进经验,结合我国的具体国情,从以下几方面提出完善我国房地产经纪业的对策建议。首先应当完善我国房地产经纪业相关法律制度,制定出房地产经纪专门法律法规来规范房地产市场；其次,提出应当加大政府部门的监管力度；第叁,应当完善行业协会制度,其中包括确立行业协会的独立地位,修改完善行业自律守则,建立执业人员诚信档案,加大行业声誉宣传力度；第四,建立信息资源共享机制；第五,提出设立房地产经纪机构行业责任险,保障安全交易；最后强调坚持走规范化经营之路。
郭星[6]2007年在《房地产经纪业法律问题研究》文中研究说明经济的高速发展使得我国人民收入水平不断提高,群众对住房的需求也越来越强烈,我国的房地产市场在这样的背景下进入了繁荣时期,房地产增量和存量市场一片火爆。伴随其中的是房地产经纪业的蓬勃发展,它对活跃房地产交易市场,促进房地产商品交换起到了积极的作用。但由于现有的规范房地产经纪业的法律法规不健全以及管理机制上的缺陷,我国的房地产经纪市场并没有健康地运行,整个经纪市场比较混乱,经纪机构鱼龙混杂、经纪人素质层次不齐、缺乏诚信、行业管理失调。这些问题的存在不仅不利于整个房地产经纪业整体形象的塑立,更重要的是损害了广大房地产消费者的合法权益,破坏了房地产市场的交易秩序。因此,如何有效规范房地产经纪市场,维护交易安全成为全社会共同关注的热点问题。从法律的角度来探讨和解决房地产经纪市场中存在的问题,对维护交易安全无疑具有十分重要的现实意义。本文循序渐进,在文章开篇首先对经纪概念进行了探讨,进而分析并阐释了房地产经纪的概念及其法律性质,接下来对房地产经纪的历史沿革以及活动内容和程序进行了介绍,为文章的进一步展开做好了铺垫。文章的主体分为叁部分:第一部分为房地产经纪业市场准入法律问题研究。该部分从市场准入制度的基本理论出发,对市场准入制度的概念和立法模式进行了探讨,同时从房地产经纪机构和房地产经纪人两个角度对我国目前的房地产经纪市场准入制度进行了分析,并指出了目前制度的弊端所在,最后在介绍并借鉴先进国家经验的基础上,提出了完善我国房地产经纪业市场准入制度的相关建议。第二部分为房地产经纪业行业协会法律问题研究。鉴于行业协会在行业自律管理中的优势所在,本文把房地产经纪业行业协会作为研究对象,分析了行业协会自律管理的必要性,并指出了房地产经纪行业协会的宗旨和特征。文章分析了目前我国房地产经纪行业协会的现状并指出了影响行业协会自律管理的各种问题,最后综合考量,提出了房地产经纪行业协会的建设思路:行业协会独立于政府;健全行业自律法律法规;发挥行业协会在信息管理方面的优势;拓宽行业协会职能。第叁部分为房地产经纪业中消费者权益的保护。维护交易安全的落脚点即保护房地产消费者的合法权益。房地产经纪中的消费者不同于一般的消费者,本文对此进行了深入探讨,并结合实际指出了目前房地产经纪市场中存在的各种侵害消费者权益的问题。笔者把本章的重点放在了探讨如何有效地保护消费者合法权益中,并提出了切实可行的方法:制订保护房地产经纪消费者的单行性法规;建立房地产经纪信息披露制度;发挥政府和行业协会对经纪合同的管理作用;建立房地产经纪信用制度,提倡“诚信经纪”;建立健全房地产经纪纠纷调处机制。
吴康模[7]2012年在《珠海房地产业与经济发展研究》文中指出自上世纪80年代，我国开始住房制度改革、开放房地产市场以来，房地产业得到了巨大的发展，目前已经成长为一个在国民经济中占有举足轻重地位的重要产业部门，研究房地产业与经济发展的关系将对合理制定房地产业政策，使该产业与其它产业协调发展提供理论依据。本文立足于珠海区域经济，重点研究珠海房地产业与国民经济发展的关系，协助地方经济健康发展。本文首先对涉及到的概念进行了集中阐述，概念的来源均为国家法律文件、相关制度规范或权威学术文献。在此基础上，对房地产业的范畴，以及房地产市场的内容和特点做了分析，从而界定出本文的研究重点。房地产业在宏观经济和微观经济上都是一个举足轻重的行业。本文就房地产业在国民经济中、社会发展中的重要地位和作用做了深入分析。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显着特征。本文通过系列数据来说明房地产的支柱产业地位，特别是房地产行业对珠海区域经济的重要贡献。同时还详细论述了房地产业对相关产业的带动效应，房地产业因具有产业链长、带动作用明显等特点,它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波,影响宏观经济的稳定、协调发展。房地产业与其它不同产业的联系方式不同,在产业结构上,房地产业对金融保险业、化学工业、建筑业、社会服务业、商业等产业的带动效应最大。这些产业是房地产业重要的相关产业,在制定产业政策、促进产业间协调发展时需要首先和重点考虑,应当合理确定房地产业与这些产业间的发展比例和规模,以避免因房地产业过度发展和发展不足引起经济大幅震荡和产业链条脱节。珠海的区域经济是独具特色的一个“微观”经济体，虽然受到整体国民经济的影响，但也有其非常独特的发展特征。本文在论述了房地产业在国民经济中的基础作用和一般规律后，针对珠海区域经济下的房地产行业做了重点分析与论证。并根据国家的产业划分标准《国民经济行业分类》(GB/T4754-2011)制定了珠海房地产行业的研究内容，具体内容包括：1）房地产开发经营；2）物业管理；3）房地产中介服务；4）自有房地产经营活动；5）其他房地产业活动。本文研究的内容主要是围绕前四方面的内容来进行,其中，特别对房地产开发经营中的房地产市场进行重点研究。本文还采用了SWOT分析法对珠海房地产业的现状与前景进行了分析，详细研究了了珠海房地产市场中存在的主要问题及矛盾，并结合珠海市的城市定位与发展规划对珠海市未来房地产业的发展前景做出了预测。最后，本文重点论述了珠海房地产业与经济协调发展战略，指出房地产行业必须要与其它行业协调并重发展才能获取最高效率，同时在前述研究和分析的基础上就协调发展战略提出了具体措施。本文通过对珠海房地产业与经济发展关系的研究，详细探讨了珠海房地产业的发展模式和方向，同时对珠海经济的发展做了分析，为未来珠海房地产业的健康发展和经济的健康运行提供了具体思路及方向。
李立[8]2014年在《我国房地产经纪行业自律监管法律问题研究》文中研究指明我国房地产经纪业经过多年的发展,各项基本制度已初步建立。房地产经纪行业的快速发展,不仅为交易相对人买卖和租赁房产提供了巨大便利,而且减少了开发商的开发风险,节约了社会交易成本,繁荣和活跃了房地产市场,促进了房地产流通,使房地产经纪行业成为房地产市场正常运转所必需的润滑剂。但是我国房地产经纪行业的自律机制仍显薄弱,随着市场规模的扩大,自律监管体系不健全的问题日趋严重,建立完善的行业自律制度是房地产经纪市场进一步发展的必然要求。中国房地产行业各级协会作为本行业最主要的自律组织,在我国远远没有发挥其应有的作用。而目前国内关于房地产经纪行业自律监管的专题研究并不多,且大多散见于市场经济、行政管理等相关学科的文献资料中,为此笔者以法学理论为基础,通过剖析影响房地产经纪行业自律功能发挥的主要问题,进而从理论、制度构建的角度分析房地产业自律组织应有的法律地位和相应的职能缺陷,并提出改善建议,为将来房地产经纪行业自律体系的完善提供一定的参考。本文分为四部分：本文第一部分主要分析了涉及房地产经纪行业自律问题的基本理论,辨析了房地产经纪和房地产经纪自律监管的基本概念、性质、特征和模式,进而提出强化房地产经纪行业自律监管的意义,为后文从各个角度探讨改善措施做好理论铺垫。本文第二部分主要探讨了我国房地产经纪行业自律的现状和存在的问题,先从行业发展现状、自律组织发展历程、相关法律法规制定情况、自律监管体系概况等各个角度对我国房地产经纪业自律监管现状进行了详细的分析,随后结合我国实际情况,从实践和发展过程中认识到房地产经纪行业自律工作存在的问题：主要包括自律监管手段不健全、自律监管主体法律地位不明确和自律监管综合运行机制不完善。本文第叁部分考察分析美国的房地产经纪市场自律监管法律制度及其对于我国房地产经纪市场自律监管制度的启示。首先对美国房地产经纪市场自律监管的主要模式、自律监管组织机构形式和自律监管职能内容进行考察分析,然后总结美国房地产经纪市场自律监管制度带给我们以下启示：构建我国行业规范法律体系；明确自律组织独立的法律地位；形成及时全面信息共享机制；设置先进的损害赔偿制度。本文最后一部分主要研究如何完善我国的房地产经纪市场自律监管法律制度。根据前文研究分析我国房地产经纪市场自律监管存在的问题,在最后一部分针对这些问题提出解决和完善的建议对策：通过建立自律监管与行政监管并重的模式和设置政府对房地产经纪行业自律组织的适当干预来实现行政监管与自律监管的动态平衡；通过完善相关法律,确立房地产经纪自律组织相对独立的地位；通过规范解纷程序和实施主体、提高争端解决的行政效率功能、提供充足稳定的经费支撑来完善行业纠纷的综合解决机制。
卢静[9]2008年在《上海房地产中介服务企业经营模式发展研究》文中研究说明房地产中介服务业既是房地产市场的一个组成部分,同时作为市场的介质环境,它又对房地产市场的其他要素乃至整个市场体系运作效率的提高,有着十分重要的促进作用。房地产中介服务企业是伴随着房地产业的发展成长起来的,规范化的房地产中介服务企业和成熟先进的经营模式,对于促进房地产业的健康发展和规范房地产经济运行有着极其重要的作用。本文以上海房地产中介服务企业为研究对象,阐述了企业经营模式的概念及其内涵,经营模式的组成构架以及其对企业的重要意义,在此基础上对房地产中介服务企业经营模式的内涵进行必要的说明,并对单店模式、直营连锁、特许经营和品牌联盟等几种经营模式的类型进行介绍,然后从经济、运营和战略等叁个方面比较分析了房地产中介服务企业的几种经营模式,并指出规模化连锁在未来将是房地产中介服务企业经营模式主要的发展趋向;其次阐述了上海房地产中介服务企业产生的背景和有利条件,在其发展过程中经历了四个阶段,在不同发展阶段房地产中介企业经营模式也表现出不同的形式,由此引出了研究上海房地产中介服务企业经营模式的重要意义;在此基础上,分析了上海房地产中介服务企业经营模式的发展现状,指出直营连锁是目前上海房地产中介服务企业的主导模式,向特许经营模式发展的条件还不成熟,并指出这样一种现状下企业经营模式发展存在的诸多问题,从宏观和微观两个方面分析了问题产生的原因,针对这些原因,借鉴台湾地区房地产中介企业成熟经营模式给我国的启示,从政府、行业、企业等多个层面提出上海房地产中介服务企业经营模式发展的相应对策和建议,从而为上海乃至全国房地产中介服务企业持续、稳定的发展提供一定的借鉴。
郭云[10]2011年在《中美房地产经纪管理法律制度比较研究》文中研究指明改革开放以来,房地产经纪迎来了历史性的发展机遇。其快速发展,不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大的便利,而且有利于减少开发商的开发风险,节约社会交易成本,繁荣和活跃房地产市场,促进房地产流通。房地产经纪成为房地产市场这部大机器运转所必需的润滑剂。但在房地产经纪快速发展的过程中,有关房地产经纪的法律法规却表现出严重的滞后性和空缺性,这使得房地产经纪缺乏应有的法制保障和约束,暴露出许多管理上的不足,影响房地产经纪业自身的健康发展,滋生出信用缺失等一系列社会问题,给行业的信誉带来严重的危害。为了解决这些问题,不少学者开始研究美国完善的房地产经纪管理法律制度,企图借鉴美国经纪管理的法律制度经验,但效果不佳。就其原因是由于没有真正完全系统的研究美国房地产经纪管理法律制度以及在我国运用的可行性,大多数理论研究还是从经济学、管理学的角度进行比较研究,有关法律问题的研究都是零星的散落在其他研究领域中,很少从法学的角度来对中美房地产经纪管理法律制度进行专门系统的比较研究。故本文拟从法律角度研究美国的房地产经纪管理,并结合国内的实际情况,对比中美房地产经纪管理法律制度,提出中国向美国模式借鉴的几点建议。
参考文献：
[1]. 我国房地产经纪业的现状分析和对策研究[D]. 胡珂. 重庆大学. 2003
[2]. 我国房地产经纪业管理模式研究[D]. 陈英存. 同济大学. 2007
[3]. 我国房地产经纪业的规范化管理研究[D]. 代永能. 重庆大学. 2007
[4]. 我国房地产中介企业规范发展研究[D]. 罗鸿铭. 天津财经大学. 2008
[5]. 我国房地产经纪业法律问题研究[D]. 郭洪涛. 湖南大学. 2010
[6]. 房地产经纪业法律问题研究[D]. 郭星. 华侨大学. 2007
[7]. 珠海房地产业与经济发展研究[D]. 吴康模. 吉林大学. 2012
[8]. 我国房地产经纪行业自律监管法律问题研究[D]. 李立. 西南大学. 2014
[9]. 上海房地产中介服务企业经营模式发展研究[D]. 卢静. 华东师范大学. 2008
[10]. 中美房地产经纪管理法律制度比较研究[D]. 郭云. 贵州民族学院. 2011
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