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摘要：近年来，随着国内各大中城市土地的高强度开发，城市土地资源愈显珍贵，地铁周边土地的复合型利用，即“地铁+物业”模式成为必然趋势。“地铁+物业”发展模式是一种典型的城市轨道交通与房地产综合开发策略，优先发展地铁车站、车辆段的上盖物业，车站周边的地下商业街、停车场以及其他服务设施，对车站或车辆段周边进行立体规划和开发。这种开发模式不仅基于地铁自身的特点，更重要的是考虑到城市地上、地下空间的综合开发。
关键词：地铁车辆段上盖建筑；结构设计；问题
1上盖物业开发设计方案
为保证车辆段设计顺利进行，处理好盖上与盖下的接口衔接关系，在设计过程中进行上盖物业开发的方案设计。由于天童庄车辆段上盖结构转换为梁式转换，上盖物业开发以小高层建筑为主。依托地铁1号线邱隘站建设，为周边800～1000m范围地块带来接驳换乘系统规模效益，同时结合落地物业引入市政公共交通（出租车、公交车、自行车）与车站进行接驳，形成以公共交通为导向的城市发展模式（TOD），落地物业开发围绕地铁车站布置，通过平面及垂直交通实现盖上物业与地铁车站的无缝连接，从而充分利用邱隘站的交通便利条件，形成集地铁车辆段、地铁车站、公交车站、居住、工作、文化、教育于一体的“城市综合体”。
2上盖物业规划特点
2.1盖下对上盖物业规划的的限制
2.1.1盖下库房规划与上盖的关系：有白地、无白地
车辆段分为咽喉区、轨行区、库房、白地，为其上盖部分物业开发的限制条件。咽喉区为线路密集区，不宜进行结构转换，不宜设置高层塔楼，可考虑景观及多层公建配套。轨行区和库房在设计时应考虑住宅建设的预留用地（白地），这样上盖物业塔楼结构柱可以直接落地，节省造价，并且利于轨行区和库房的使用，减少转换。但是，白地的位置和尺度也影响上盖物业的规划，比如广州镇龙车辆段预留白地在库房之间，白地宽20~22m，给上盖住宅单体设计有很大的限制。
2.1.2盖下轨道布置对上盖物业规划的限制
盖下车辆段的轨道对总平面布局具有很大的约束，按照对盖上物业的影响，盖下轨道区按轨道走向分为南北向和东西向，按轨道规划与上盖的关系分为盖下有预留用地和盖下无预留用地，其中轨道的方向对住宅的组团形态影响起定性的作用。
2.2城市规划中存在争议的问题
2.2.1规划高度
盖上物业规划高度是否包括盖板高度，目前广州几个车辆段与规划局沟通的结果，盖板高度不计入规划高度。
2.2.2盖上停车库面积
盖上2层停车库面积是否计算容积率？白地地面停车库是否计算容积率？目前广州几个车辆段与规划局沟通，建议盖上停车库不计算容积率；白地地面停车库功能是弱化地面与盖板之间的高差，满足车辆段自身的停车需求，不涉及经营性开发使用，建议不计算容积率。
2.2.3盖板退缩问题
盖板既是车辆段的屋顶也是上盖物业的土地，目前广州几个车辆段与规划局沟通，建议将盖板认定为土地，避免了建筑工程退让问题。
2.3交通规划难点
车辆段上盖物业将城市立体化，小区利用地铁车辆段的顶板作为车库板，利用车库顶板作为入户平台和公共花园，与常规的从城市道路15m高的盖板将平面的城市住宅区变成了悬浮社区。如何将15m的高差消化在设计中，是设计的重点之一。出入口的设置，应尽量多层次，在地面上9m板都设置出入口，如果有条件，增设15m板出入口。出入口与地面的联系包括垂直电梯、自动扶梯、楼梯，在地面到15m板出入口之间，宜设置多种商业业态和多层次景观，与相邻建筑物之间尽量设置过街天桥，可以直达其他商业建筑或地铁站，形成快捷的立体交通方式。
车库坡道的沿途景观应避免车辆段和车库的设备裸露，避免开车过程中通过车库才到住区的心理形成。车库的立面同样需要结合小区住宅整体设计，形成竖向景观。
3管线规划难题
车辆段上盖物业开发，涵盖了住宅、公建配套、学校、商业等建筑类型。各种管线众多，市政配套管线主要有：给水管、污水管、雨水管、燃气管、电力电缆、电信电缆等。
3.1管线布置原则
由于盖上盖下功能不同，为工业建筑和民用建筑的结合，原则上盖上、盖下管线系统应独立设置。建议上盖物业的雨水系统，参照广州车辆段上盖开发的经验，可与地铁车辆段的雨水系统结合，上盖物业的雨水应接入车辆段埋地的雨水管中，减少废弃工程。
上盖物业的各类管线或管道，应在9m或15m的板面，每隔一段距离汇集，汇集后横穿出9~15m盖板间的外墙，然后沿地铁车辆段库房外墙（避开库房门窗位置）向下敷设至±0.00。沿地铁车辆段库房外墙敷设到±0.00以下的各类上盖物业的管线或管道，除燃气管道外，应根据规范要求，沿库房外墙设置管井围护。
3.2雨水排水
15m盖板远期为小区室外地面，雨水按场地雨水设计。在条件允许的情况下，建议利用车辆段屋面雨水系统的主管网。上盖物业建成后，车辆段屋面雨水系统将无雨水可排。同时，由于室外雨水位与屋面雨水的性质不同，15m盖板的雨水量不会大于车辆段屋面的雨水排水量，建成的车辆段屋面雨水系统主管完全可以负担，15m盖板的雨水排放量。利用车辆段的雨水排水系统，可以节省工程造价。采用优质的管材和合理管道连接方式，即可减少管道漏水的情况。
3.3污水废水排水
化粪池设置在车辆段段管理范围外。当用地红线与车辆段围墙之间的距离充裕时，可将化粪池设置在±0.00层白地或者车辆段围墙与用地红线之间，同时考虑有道路靠近化粪池便于日后的维护。当用地红线与车辆段围墙紧邻时，可将化粪池设置于15m盖板上，15m盖板局部下沉2.8m，以满足化粪池设置。
4交通影响问题
目前城轨交通建设对于地铁车站施工时的交通疏解非常重视，通常会制定详细的交通疏解方案，但忽视对上盖地铁车辆段进行交通疏解的必要性。上盖车辆段作为大面积的工业建筑易打断城市交通脉络，且盖上住宅的大量人流、车流对周边既有道路会造成冲击。建议在开展车辆段及上盖建筑方案的同时进行车辆段内部交通流线研究，做到内部消防道路、车行道路、自行车及人行道路的合理分流；同时对周边既有及规划道路的承载能力及客流量进行研究，以评估车辆段及上盖车流对其影响，并确定是否增设相应的道路来改善城市的交通体系。
5环境及噪声问题
上盖地铁车辆段环境噪声通常存在2方面的不利影响：一是加盖后造成盖下通风采光较差，影响盖下人员的作业环境；二是盖下车辆运行引起的振动及噪声对盖上物业存在一定的影响。目前的环评报告对这方面研究较少，缺乏量化的分析指标。在天童庄车辆段设计过程中，针对这些问题，分别完成盖下环境影响评价专题报告和盖上物业振动舒适度评价专题报告。
盖下环境影响评价专题报告对盖下车辆运行振动及噪音、废气烟尘、空气不畅产生的闷热、盖下通风采光等不利因素的来源及影响进行分析，盖上物业振动舒适度评价专题报告采用大型通用有限元分析软件ANSYS，建立整体有限元模型对上部各楼层进行列车激励下的动力响应计算，从而对盖上住宅舒适度进行评价。
总之，“地铁+物业”已成为未来城市轨道交通持续发展的重要模式，本文总结上盖地铁车辆段建设过程中出现的各类问题，为今后地铁车辆段综合物业开发设计提供重要参考。车辆段在上盖物业开发的工艺设计、结构设计、消防设计等方面均作出有益的探索。相信随着越来越多上盖地铁车辆段的建成，未来地铁车辆段综合物业开发也将具有更广阔的发展空间。
参考文献：
[1]孙美骄.地铁车辆段上盖居住物业交通组织设计研究[D].东北林业大学,2015.
[2]张一纯.城市轨道交通车辆段上盖物业规划设计研究[D].哈尔滨工业大学,2014.
[3]赵娜.地铁上盖物业的振动舒适度研究[D].武汉理工大学,2012.
[4]殷飞.地铁车辆段上盖物业结构设计问题及解决思路[J].住宅与房地产,2016,09:90+182.