安徽省煤田地质局第一勘探队
摘要：研究目的通过对非住宅库存问题的研究，掌握非住宅商品房市场去库存的方法，满足市场的多样化需求。研究方法出台专项去库存举措、推行阶段性购房补贴、鼓励使用房票购买非住房、推进供给侧结构性调整优化、充分利用政府引导作用、多措并举、优化侧供给等方法。研究思路通过对宿州市非住宅库存情况的了解，以及对非住宅纯商业地产库存压力、市场需求、运营情况等的分析，提出针对性的改善措施。研究结论通过本课题的研究环节非住宅产业库存压力大的问题，提高其运营质量，促进非住宅产业的稳定发展。
关键词：非住宅市场；住宅房产市场；区别；问题；对策
1非住宅房产与住宅房产的主要区别
二者的最主要区别在于内容繁简程度、性质差异、产权归属、价值补偿、流通的经济内容、需求和供给等方面的差异。主要体现在住宅型房产形式与内容单一，其性质主要是满足个人及家庭成员的生活需求，房屋产权归个人所有，住宅型房产价值补偿与产权所有人的支付能力及收入情况具有直接的关系，而其在流通中，会将主要形式作为一种耐用的商品进行租售，在住宅型房产的流通中一般仅仅对其本身的价值及实用性进行考虑，住宅型的需求与供给仅仅满足居住成员的个人日常需求即可，其供给与需求方面较为简单。而非住宅型房产内容及性质繁杂，如其性质上与住宅型房产存在较大的差异，该类型的房产在公共性房产中涉及到学校、医院等，在产权归属方面，由于该类型的房产是一种公共消费品，所以可以不归个人所有，在价值补偿方面与个人或者是其他产权所有人的支付能力及收入情况没有之间的关系，在流通经济内容方面与住宅型房产的差异体现在不仅仅是房屋本身的流通，还体现在其中的设备、产品等兼并流通，非住宅型房产的需求与供给需要与生产与商家活动提出，是一种间接性的而派生需求，而在供给方面也具有较大的弹性。
2非住宅库存情况
相关人员对宿州市非住宅房产库存情况进行了数据统计，据统计结果显著，截止到二零一八年二月底，宿州市市非住宅房产库存面积约二百五十八万平方米，其中市区中的该类房产面积约为一百四十万平方米，其去化周期分别为四十一点一个月及四十六点七个月。可见，市区该类房产占据了全市总房产量的一半以上，且市区非住宅房产去化周期较长。
从市区非住宅库存结构看，市区非住宅库存面积140.2万平方米，其中专业大市场29.2万平方米、占20.8%，大型商业综合体52.6万平方米、占37.5%，住宅小区配建商业万平方米28.8万平方米、占20.6%，地下车库及其它29.6万平方米、占21.1%。
3存在的问题
3.1纯商业地产库存压力偏大
宿州市市区的非住宅房产主要以大型商业综合体为主，其具有体量大且集中的特点，增加了非住宅房产市场运行的压力，增加了去库存的难度。
3.2市场需求不足
随着我国房地产的发展，无论是住宅型房产市场还是非住宅型房产市场在发展形式上都具有很大的进步，市场上对于非住宅型房产的需求量在逐年增加，其中的物业也是多多种多样。但是我国是农业大国，与其他发达国家相比，城市化发展起步晚、发展缓慢，工业市场在市场中的核心竞争力有待进一步提升，城市居民中的人均消费水平较低，在购房需求上仍旧以住宅房产为主，虽然近年来非住宅房产市场的需求量呈现上升的趋势，但是其未能实现与商业地产供应的协同，非住宅商品房库存消化缓慢。
3.3运营不力的影响
现阶段，我国非住宅房产类开发商在该类型的房产开发中惯于沿袭传统的住宅开发理念，而开发的思路也与住宅型的房产开发极为相似，即“开发-销售-开发”的简单滚动开发模式。在该类房产开发中过于重视其经济效益及规模发展，忽视了非住宅市场的运营与可持续发展理念的渗透。其中大部分非住宅房产开发商没有足够的运营经验，面对着电商市场对非住宅市场造成的巨大压力，使得非住宅房产项目的运行受到的阻碍，影响了投资这者的消费信心，从而影响了非住宅房产后期的销售与运营。
4去库存的具体措施
4.1出台专项去库存举措
针对宿州市去库存任务主要集中在非住宅的实际情况，2016年市政府制定专项措施，出台实施《宿州市人民政府关于非住宅商品房去库存的若干意见》，主要从控制总量、优化存量等方面发力，促进非住宅商品房去库存。
4.2推行阶段性购房补贴
在去库存方面，为了促进非住宅市场的顺利运行，相关人员需要对其市场情况进行深入的调查与研究，从实际出发，针对其中制约非住宅房产去库存难的问题进行专业化的分析，加大政府参与力度，寻求政府的阶段性购房补贴支持。在二零一六年初，政府加大了购房补贴力度，并作出了补贴延长政策，已经取得了较好的效果，对该类型房产去库存具有重要意义。
4.3鼓励使用房票购买非住房
2016年宿州市制定出台《宿州市棚户区改造货币化安置实施细则》，明确规定允许使用房票购买商业、办公等非住宅商品房。市区棚改货币化安置项目启动后，房屋被征收居民使用房票自主选择购买房屋类型，对非住宅去库存工作起到一定推动。
4.4推进供给侧结构性调整优化
在商品房结构优化方面，召开房企座谈会、市场分析会等，帮助企业理性分析市场，准确定位市场，引导企业按市场需求调整转型。如市区的万达广场依法合规减少了办公类用房体量。
4.5充分利用政府引导作用
非住宅房产开发商需要具有前瞻性，对于该市场的未来发展趋势具有一定的了解，并通过市场发展形式采取针对性的去库存方针，加强对非住宅市场的相关研究，充分利用政府职能，促进推进供给侧结构性改革，并针对其改革的形式及时的调整去库存方式。
4.6多措并举
为了有效的推进非住宅房产市场的发展，提高去库存工作成效，相关人员应制定多种去库存方案，并实施多措并举方针，加大非住宅房产去库存成效。首先，鼓励个人购买非住宅型房产，并在政府的支持下，政府与开发商给予一定的经济性优惠，促进其购房需求。支持对非住宅房产采取整租整售的方式，在整租整售中，对于符合其条件的购买者政府应在一定程度上减少其税收额度或者是其他经济利益。其次，在房产市场的不断发展下，很多的既有非住宅房产老化、破旧，存在较大的安全隐患，不仅威胁到人们的生命安全，同时也影响了非住宅市场的发展，因此需要及时拆迁重建，或者是新兴房产市场功能化转移等政策，完善其功能性及基础设备建设。如中山街、木牌坊街等。
4.7优化侧供给
一是科学编制商业网点规划、非住宅发展规划及年度实施计划，今后新开发以商服为主的专业市场、大型商场、城市综合体等，应符合相应发展规划，住宅开发项目严格控制商业用房配比。二是在符合土地利用总体规划和城乡规划、不增加容积率、不降低土地出让金的前提下，对已出让且部分已经开发的非住宅商品房项目用地，允许按照法定程序调整规划设计方案，满足市场多样化需求。
结语：
结合上文可知，非住宅房产与住宅型房产之间的区别，并通过其去库存中的问题及对策分析，明确了非住宅型房产市场发展现状，对此相关人士需要提高重视度，并在非住宅市场的发展过程中，转变非住宅性房产的运营与发展思路，寻求政府的支持，加大资金补贴力度，优化该类型房产市场侧供给，以此满足非住宅市场发展的需求，减少非住宅房产库存量。
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