积水住宅（太仓）有限公司江苏太仓215499
摘要：近些年，随着经济的快速发展，人们对居住的需求越来越高。这就导致房地产商根据市场需求在不断调整着房地产的各项数据与样式等，充分地从购买者的角度去思考。考虑到许多购买者愿意购买房子，但是不愿奔波劳碌去装修房子，所以许多房地产都推出了精装修的住宅。这不但可以免去购买者装修住宅的忙碌与辛劳，还可以提高住宅的销售量。如此便捷又精美的精装修住宅是许多购房者的不二选择。所以，针对这股购房热潮，对房地产商的施工要求更为严格，一定要确保购买者的人身安全与舒适程度。
关键词：精装修；住宅；施工
一、精装修住宅
1.精装修住宅的特点
（1）建造成本低，价格优势明显
现如今的社会，虽然经济在不断的发展，但是房价也随之水涨船高。对于普通的工薪阶层来说，需要购买一套住宅，并且完成装修。不仅仅耗费大量的财力，而且还耗费很多的精力与时间。即便有国家政策的优惠支持，但这无疑还是个沉重的压力。
而精装房市场的开拓无疑是给了众多购房者一个全新的选择。它不但为购买者节省了大量的装修时间与精力，还降低了价格的负担。由于精装修住宅的建筑材料是大量批发的，所以价格相比于零售的市场价更低，具有一定的经济优势。
（2）响应环保理念
近些年，我国雾霾、风沙、地下水污染等各类环境污染事件“你方罢场我方登场”的趋势愈演愈烈，国家也出台相对应的治理政策，也在大力推广和宣扬环保理念。房地产商为了响应国家的环保理念，在建筑施工阶段，选材和用料都注重环保利用。大规模化的装修能够降低环保建材的经济负担，而且还能够减少能源损耗，减少了废弃物堆积污染、地下水污染等环境问题。
（3）专业化，适度化
房地产商集中统一进行住宅的装修，能够减少在私人装修时产生的一些资源浪费、过度装修等问题。在装修上也愈发专业，能够有效减少噪音、随意修改结构、布局不明等装修问题，也减少了住房攀比、装修公司漫天要价等不良的社会现象。
2.精装修住宅常见的质量问题
（1）建材质量不佳，粗制滥造
由于建筑材料的大量批发，很多房地产商为了牟取暴利，大批购进低价、质量不佳的建筑材料，造成了诸多装修遗留问题。例如，在2017年哈尔滨群力富力江湾的住户就集体发出了抗议，有一住户在购买时开发商承诺套内精装修按6000元一平标准执行，可当交房时却发现了100多项施工质量问题，包括厨房卫生间瓷砖地砖大面积空鼓、卧室地板破损、墙纸多处脱皮、电路零火接反等。而其他住户也出现了类似的问题，引起了住户们的议论和抗议。
（2）售后服务差，维修效率低
由于开发商的粗制滥造，造成了很多住户入住以后，出现了很多的建筑问题。尽管在售房的时候，承诺用户一经发现问题，即可进行维修售后。但是很多开发商在售出住宅以后，在用户与其反映问题时，都在互相推脱责任。就从上文提到的哈尔滨群力富力开发商，在用户提出住房问题，并且及时反映到物业时，开发商虽承诺维修，但在一年多的时间里并没有按照计划执行。这一拖延现象造成了许多用户只能外出租房，这一做法让所有住户都寒心。而当记者介入此事进行报道时，负责房屋维修的工程师表示将会和宋先生进行协商，达到双方满意。可是后期的售后服务确实令人寒心，工作效率十分令人失望。
（3）自主维修难
当住户面对住房出现的装修质量问题时，都会在第一时间告知物业。但是由于物业的拖拉行为，导致住房后期维修进程慢，效果差。所以很多住户都会自行联系施工单位，自行找维修工人。但是维修工人在后期进行维修的时候，发现不能了解到前期修筑的线路等，导致无法进行下一步修缮。这也就导致，后期的修缮工作不能展开，住房问题一直延期。
（4）虚假宣传，户型不对号
精装修住房前期的宣传工作当中，各大地产商都会在广告中打出有利于自身销售的卖点，这是一种营销手段。但是很多住户在交房时，会发现精装修住房的装修质量与装修所用的钱不成正比。甚至还出现了住房户型的偏差，这种种现象引起了很多住户的不满，夸大宣传导致住户受骗，从中赢取暴利的行为也得到了政府的广泛重视。就如北京市下发《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》，凡新纳入北京市保障房年度建设计划的项目(含自住房)全面推行全装修成品交房，其中对百姓关注的精装修标准、装修质量、验房环境等内容都有详细要求。
二、精装修住宅施工
1.施工技术
购买者在寻找精装修住房的时候，都看重住房质量，良好的住房质量让住户住得放心，买得开心。所以，在精装修房的修建过程中，需要开发商以极大的耐心与细心去装饰，需要运用工程师的专业性分析。
（1）严格把控建材质量
精装修住房的核心根本在于建筑的质量，这是最大的卖点，也是一个地产品牌的核心亮点。所以，各开发商在选取建筑用材的时候，一定要小心谨慎。不要为了牟取暴利，而采用劣质产品。一个地产企业想要走得长远，是需要一个良好的口碑和良好的信誉为支撑。为了眼前的利益而不顾以后的品牌信念与品牌信誉，这是无法让企业走得更加长远的。例如，获得2017年度中国房地产企业品牌传播力Top1的万科房地产，就是严格把控住房建造质量，在社会上获得了一致的好评。
（2）工程建造师设计严谨
一个地产的建设最初是从工程建设者的构造图纸开始的，一个地产户型的热卖离不开建造者的精心设计。这就要求工程建设者要从购买者的角度去考虑，根据市场的社会反映，切实地考虑到购买者的需求，利用自身学习的专业知识，规划出合理、受欢迎的地产户型。日本积水住宅有限公司在项目实施过程中，对图纸要求精细化。除设计院以外，另外委托了日本设计师对细部节点的细化核实，并委托其他团队细化施工图。
（3）可靠的建筑团队
在有了严谨的图纸和合理的设计以后，就需要一个妥帖的施工团队，这个施工团队内涵盖众多的技术人员，其中包括着：项目经理、项目副经理、预算员、施工员、质量员、资料员、安全员、资料员、取样员、材料员等等。由于建筑的施工期长，施工项目多且琐碎，所以需要项目负责人担当大任，规划好项目的进程，按部就班，切实保证项目的有序进行。
除此以外，由于房地产建筑的特殊性，建筑工人用量大，不但要在建筑过程中熟练掌握各项技能，而且还要在施工阶段注意安全。在选用工人时，要严格按照国家规定的标准，切不可使用童工或老龄工，还要注意工人的各项身体素质。
在建筑过程中，要注意培养建筑工人们的责任感与使命感，在建筑的过程中不能出现偷懒、钻空子等不良行为，要兢兢业业，把经手的每一项工作都妥善处理好。
（4）建筑监督，收工督查
在建筑开始建设以后，监督员要担负起自己职责与使命，认真地监督各项工作的进程与质量，切不能徇私情，存在包庇的行为。工程建设质量为大，私人情谊为次。每日的寻访能够及时地发现建筑错误与建筑漏洞，在能补救的时候及时进行补救，免得拖延太久，为时已晚。
而在项目进行收工验收的时候，监督员更是要细致地检查每一个细节。大到户型结构，梁柱建设位置等，小到防水台、泥漆刷涂、线路通电等方面进行逐一清查，确保质量过硬。若出现问题，应当及时补救，而不是联系一众建筑工人进行掩饰。
（5）后期维修与售后
购买者购房成功以后，开发商应与住户交接清楚，同时也要切实履行公平合理的合同效益。倘若住户在规定期限内出现了住房质量问题，应当及时进行维修。对住户的态度更不能敷衍了事，也不能对用户置之不理。提高项目处理的效率，争取做到售前保证，售后行诺。积水住宅在太仓裕沁庭项目专门成立了售后维修部（CS），以便应急对应要求，并在与施工方的工程合同中，加入了施工方如不能应急对应，积水住宅另行安排，施工方承担120%费用的条款，实践证明行之有效。
三、结论
精装修住房切切实实给住户带来了极大的便利，但是其中存在的现实问题也是不可避免。本文就几点内容进行的分析只是浅谈皮毛，望各大房地产企业能够及时反省自身缺陷，完善自身。为了企业利益的更好发展，为了品牌形象的树立，为了造福住房民众，开发商更应当及时做出调整。
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